Grundrissänderung im Wiener Altbau: Tragende Wand, Statik & MA 37

Warum eine Grundrissänderung im Wiener Altbau besonders ist

Hohe Räume, Doppelflügeltüren, eine Enfilade aus drei Zimmern entlang der Straßenfassade. Der Wiener Altbau hat einen Grundriss, der vor 120 Jahren für eine andere Lebensweise entworfen wurde. Dienstbotenkammer hinten, Salon vorne, schmale Küche zum Innenhof. Wer heute in einer Gründerzeitwohnung im 6., 7. oder 9. Bezirk lebt, denkt früher oder später über einen offenen Wohn-Ess-Bereich nach. Oder über ein zusammengelegtes Schlafzimmer mit begehbarem Schrankraum statt zweier Kammerln.

Hier beginnt das Thema Grundrissänderung. Im Wiener Altbau wird es spürbar komplizierter als in einem Plattenbau aus den 1980ern. Eine Wand im Zinshaus ist nicht einfach eine Wand. Sie kann tragend sein, im Schutzbereich liegen, eine Tramdecke abstützen oder dem Brandschutz dienen. Der Behördenweg über die MA 37 Baupolizei folgt eigenen Regeln.

Wir begleiten als Generalunternehmer Eigentümerinnen, Hausverwaltungen und Architekturbüros durch genau diese Projekte. Statik, Einreichplanung, Bauausführung, Schließen der Wand, Verputz und Boden. Alles aus einer Hand. Vereinbaren Sie eine kostenlose Erstbesichtigung, wir sehen uns vor Ort an, was bei Ihrer Wohnung tatsächlich möglich ist.

Was zählt überhaupt als Grundrissänderung?

Nicht jede Veränderung im Inneren einer Wohnung ist gleich eine Grundrissänderung im baurechtlichen Sinn. Die Wiener Bauordnung kennt drei Stufen, die in der Praxis sehr unterschiedlich gehandhabt werden.

Bewilligungs- und anzeigefrei nach § 62a

Eine reine Trennwand aus Gipskarton, die kein Tragwerk berührt und keine Raumwidmung verändert, lässt sich nach § 62a BO Wien ohne Behördenweg errichten. Dasselbe gilt für kosmetische Renovierungen, neue Bodenbeläge oder das Streichen der Wände. Das ist die einfache Welt.

Bauanzeige nach § 62

Sobald Innenwände verändert werden und es um die Raumeinteilung geht, ohne dass das tragende Gefüge wesentlich angetastet wird, gilt die Bauanzeige nach § 62 BO Wien. Sie funktioniert mit einem statischen Vorgutachten "geringer Bedeutung" gemäß § 63 Abs. 1 lit. h. Die Prüffrist liegt bei rund 4 Wochen, in der Schutzzone oder bei vorgelegter statischer Vorbemessung gilt eine Wartefrist von einem Monat ab vollständiger Einreichung.

Baubewilligung nach § 60

Sobald wir an das Tragwerk gehen, also etwa eine tragende Wand öffnen, einen Sturz einbauen oder die Tramdecke berühren, sind wir im Bereich der vollwertigen Baubewilligung nach § 60 BO Wien. Auch ein Eingriff in den Brandschutz oder das äußere Erscheinungsbild fällt hier hinein. Das Verfahren ist umfangreicher, dauert länger und braucht einen ziviltechnisch befugten Planer.

In der Praxis liegt der Knackpunkt fast immer an der Frage: tragend oder nicht tragend? Die Antwort entscheidet über Bauanzeige oder Baubewilligung, über Statiker-Honorar und über mehrere Wochen Bauzeit.

Tragende Wand erkennen: Faustregeln und Wiener Spezialfall

Im Internet kursieren vereinfachte Tipps, an denen Sie eine tragende Wand angeblich erkennen. Die Regeln stimmen im Grundsatz, scheitern aber im Wiener Gründerzeitbau immer wieder. Wir nehmen sie als erste Orientierung, ersetzen damit aber nie den Statiker.

Drei Faustregeln

• Wanddicke: Innenwände ab rund 17,5 Zentimeter, typischerweise 25 cm Ziegel, sind häufig tragend. Im Altbau gilt das mit Einschränkung.
• Außenwand: Außenwände sind grundsätzlich tragend. Hier öffnen wir nur mit Sturz und Stahlträger.
• Verlauf über mehrere Geschosse: Wenn die Wand im darüber- und darunterliegenden Geschoss an derselben Position weiterläuft, deutet das stark auf eine tragende Funktion hin.

Tramdecke: der Wiener Spezialfall

Wer in einem Gründerzeithaus von vor 1918 wohnt, hat fast immer eine Tramdecke unter sich. Holzbalken (Träme) im Abstand von 40 bis 60 Zentimetern, dazwischen Sturzschalung, Beschüttung und obenauf das Ziegelpflaster oder der Estrich. Diese Decke ist einachsig, sie trägt also in eine Richtung. Die Wände unter den Balkenenden tragen sie.

Das hat Konsequenzen. Eine Wand, die nach Wanddicke harmlos wirkt, kann der zentrale Auflagerpunkt für 6 Meter Tramdecke sein. Wer sie ohne Statik öffnet, holt sich im schlimmsten Fall die Decke ins Wohnzimmer. Wir haben das in der Praxis schon gesehen, leider auch nach unprofessionellen Eingriffen, die wir nachträglich sanieren mussten. Lesen Sie dazu auch unseren Beitrag zu typischen Bauschäden im Wiener Altbau.

Wann ein Statiker Pflicht ist

Sobald Sie an einer Wand etwas verändern wollen, die nach den drei Faustregeln auch nur potenziell tragend sein könnte, ist der Statiker Pflicht. Die Wiener Bauordnung verlangt für jede Bauanzeige nach § 62 zumindest ein statisches Vorgutachten geringer Bedeutung. Im Altbau ist das die Untergrenze, nicht die Regel. Bei tragenden Wänden, Durchbrüchen über 1,2 Meter Breite oder Eingriffen in die Tramdecke geht es um eine vollwertige Tragwerksberechnung nach ÖNORM EN 1990 und ÖNORM B 1990-1.

Statiker-Gutachten: Was er prüft, was er kostet

Der Ziviltechniker für Bauwesen oder ein einschlägiger Tragwerksplaner prüft drei Dinge. Erstens das bestehende Tragwerk: Aus welchem Material besteht die Wand, wie verläuft die Lastabtragung, welche Decken sind angeschlossen? Zweitens die geplante Öffnung: Welcher Sturz wird gebraucht, welcher Stahlträger trägt die Last sicher ab, wie werden die Auflager dimensioniert? Drittens die Ausführung: Welche Abstützung ist während der Arbeiten nötig, in welcher Reihenfolge wird gestemmt und eingebaut?

Die Honorare für Ziviltechniker richten sich nach dem ZT-Index, der für 2026 mit dem Anpassungsfaktor 1,034031 valorisiert wurde (Basiswert 2025 = 1,0000). Für eine Grundrissänderung im Altbau bewegen wir uns 2026 in folgenden Größenordnungen:

• Statisches Vorgutachten geringer Bedeutung (§ 63/1/h): 120 bis 500 Euro
• Statik-Berechnung für 1 bis 2 Wanddurchbrüche inklusive Stahlträger-Bemessung: 600 bis 1.200 Euro
• Komplexere Tragwerksplanung bei Eingriff in Tramdecke und tragende Innenwand: 1.260 bis 3.750 Euro

Was tun viele Eigentümer falsch? Sie holen ein Pauschalangebot bei einem Bauunternehmen ein, das den Statiker als "wir machen das schon" abtut. Im Schadensfall haftet dann niemand. Wir arbeiten ausschließlich mit benannten Ziviltechnikern, die ihren Stempel auf die Berechnung setzen und für die Tragsicherheit einstehen.

Bauanzeige oder Baubewilligung MA 37? Der Wiener Behördenweg

Hier wird es konkret. Die Baupolizei MA 37 ist Ihre erste Adresse, der weitere Pfad hängt am Eingriff selbst.

Bauanzeige nach § 62: rund 4 Wochen Prüffrist

Für eine Innenraum-Umgestaltung ohne wesentlichen Eingriff in das Tragwerk reicht die Bauanzeige. Eingereicht werden Bestandsplan, Einreichplan, Baubeschreibung und das statische Vorgutachten. Die MA 37 prüft auf Vollständigkeit und Rechtskonformität. Liegt alles vor, kann nach Ablauf der Frist mit den Arbeiten begonnen werden. Achtung: In der Schutzzone gilt eine Wartefrist von einem Monat ab vollständiger Einreichung, davor darf keine Schraube gedreht werden.

Baubewilligung nach § 60: 3 bis 6 Monate

Bei tragenden Eingriffen, Wohnungszusammenlegungen mit Erweiterung oder Eingriff in die Außenhülle führt der Weg über die vollwertige Bewilligung. Hier sind Einreichplan, Baubeschreibung, Statik, Energieausweis und je nach Lage auch eine Stellungnahme der Hausgemeinschaft beizulegen. Rechnen Sie realistisch mit 3 bis 6 Monaten von der Einreichung bis zum Bescheid. Wir reichen für unsere Kundinnen den kompletten Akt über einen Architekten ein und begleiten den Prozess bis zur Fertigstellungsanzeige.

Schutzzone und MA 19

Liegt Ihr Haus in einer Schutzzone nach § 7 BO Wien, was im Großteil der Gründerzeitbezirke zwischen Gürtel und Ring der Fall ist, kommt die MA 19 für Stadtgestaltung ins Spiel. Pläne werden dann in dreifacher Ausführung eingereicht und auf das äußere Erscheinungsbild geprüft. Bei reinen Innenumbauten ohne Fenster- oder Fassadeneingriff bleibt der Aufwand überschaubar, aber er kostet Zeit. Eine ausführliche Übersicht zur Schutzzonenregelung finden Sie auf der Stadt-Wien-Seite zu Schutzzonen.

Kosten 2026: Was eine Grundrissänderung in Wien wirklich kostet

Pauschalpreise gibt es bei Grundrissänderungen im Altbau nicht. Die Spanne hängt am Tragwerk, an der Anzahl der Durchbrüche, an Schutzzone, Bezirk und Tramdecken-Konstellation. Folgende Tabelle zeigt die Wiener Marktpreise 2026, die wir aus eigenen Projekten und mit befreundeten Statikern gegengerechnet haben.

Beispielkalkulation: Gründerzeitwohnung 90 m² im 7. Bezirk, ein tragender Durchbruch

Wir haben für eine Eigentümerin im 1070 eine typische Konstellation kalkuliert. Eine Gründerzeitwohnung mit 90 m², zwei Zimmern soll zu einem offenen Wohn-Ess-Küche-Bereich verbunden werden. Eine tragende Innenwand muss auf 2,4 Meter Breite geöffnet werden, Sturz aus Stahlträger HEB 160. Das Haus liegt in der Schutzzone, der Innenraum ist davon aber nicht betroffen.

• Statiker (Berechnung Wanddurchbruch): 950 Euro
• Architekt (Einreichplan und Baubeschreibung): 2.400 Euro
• MA 37 Verwaltungsabgabe: 280 Euro
• Stahlträger HEB 160 inklusive Material: 480 Euro
• Maurer (Abstützung, Stemmen, Träger einbauen, Wand schließen): 4.200 Euro
• Verputz und Spachtelung im Anschlussbereich: 1.350 Euro
• Wiederherstellung Boden im Bereich der entfernten Wand: 1.800 Euro
• Malerarbeiten Decke und Wand komplett: 2.100 Euro

Summe: rund 13.560 Euro für den eigentlichen Grundriss-Eingriff. Wer im Zuge dieser Arbeiten zusätzlich die Elektrik erneuert, den Boden schleift oder Türen tauscht, addiert die jeweiligen Posten dazu. Eine vollständige m²-Übersicht aller Gewerke einer Altbausanierung finden Sie in unserem Beitrag Altbausanierung Kosten Wien.

Für reine Grundrissänderungen sind Förderungen 2026 nicht das primäre Thema. Wenn die Maßnahme aber Teil einer Komplettsanierung ist, greifen unter Umständen MA 50 / THEWOSAN oder die Sanierungsoffensive für Heizungstausch. Den Überblick über alle aktuell laufenden Programme finden Sie in unserem Förderungsguide zur Altbausanierung.

Mieter, Eigentümer, Hausgemeinschaft: Wer darf was?

Die rechtliche Seite wird oft unterschätzt. Wer Mieter ist, kann nicht das tun, was ein Wohnungseigentümer darf, und der Wohnungseigentümer braucht für tragende Eingriffe die Hausgemeinschaft. Drei Konstellationen sind im Wiener Alltag relevant.

Mieter

Als Mieterin brauchen Sie für jede bauliche Veränderung die schriftliche Zustimmung des Vermieters. Bei einer tragenden Wand wird diese in der Praxis fast nie erteilt, weil der Vermieter das Substanzrisiko trägt. Auch wenn Zustimmung erteilt wird: Mit Ende des Mietverhältnisses besteht meist eine Rückbaupflicht. Was nicht-tragend ist, ist machbar, aber Vermieter-Schreiben einholen, am besten mit beiliegendem Plan.

Wohnungseigentümer im WEG-Verbund

Hier wird es interessant. Eine tragende Wand und eine Geschossdecke sind allgemeine Teile der Liegenschaft im Sinne des § 16 Wohnungseigentumsgesetz. Ein Eingriff verlangt die Zustimmung aller Wohnungseigentümer, weil das Tragwerk dem ganzen Haus dient. In der Praxis wird das über die Hausverwaltung organisiert. Verweigert ein Eigentümer ohne sachlichen Grund, kann das Außerstreitgericht die Zustimmung ersetzen, wenn die Maßnahme der Verkehrsüblichkeit entspricht. Das ist allerdings ein eigenes Verfahren, das Zeit kostet.

Gemeindewohnung Wiener Wohnen

Bei einer Gemeindewohnung gelten zusätzlich die Richtlinien von Wiener Wohnen. Eine Wohnungszusammenlegung ist möglich, allerdings nur unter strengen Bedingungen: Die zugemietete Wohnung darf maximal 60 m² haben, die Zielwohnung nach Zusammenlegung höchstens 150 m². Geschossübergreifende Zusammenlegungen werden grundsätzlich nicht genehmigt. Details auf Wiener Wohnen Wohnungszusammenlegung.

Typischer Ablauf eines Grundriss-Projekts

Wir teilen ein Projekt in sieben klare Etappen. So wissen Sie zu jedem Zeitpunkt, wo wir gerade stehen.

1. Bestandsaufnahme: Begehung vor Ort, Bestandsaufmaß, erste Einschätzung tragend / nicht tragend
2. Statiker einbinden: Vorgutachten oder vollständige Berechnung, je nach Eingriff
3. Architekt: Einreichplan: Bestandsplan, Einreichplan, Baubeschreibung
4. Einreichung MA 37: Bauanzeige (§ 62) oder Baubewilligung (§ 60) je nach Eingriffstiefe
5. Wartefrist oder Bewilligungsverfahren: 4 Wochen / 1 Monat in Schutzzone bei § 62, 3 bis 6 Monate bei § 60
6. Bauausführung: Abstützung, Stemmen, Stahlträger einbauen, Schließen, Verputz, Bodenanschluss
7. Fertigstellungsanzeige: Schluss-Meldung an MA 37 mit Statiker-Bestätigung

Bei einem typischen Bauanzeige-Projekt mit einer tragenden Öffnung rechnen Sie mit etwa 8 bis 12 Wochen vom Statiker-Termin bis zur fertigen Wohnung. Bei einer Baubewilligung verlängert sich die Vorlaufzeit um die behördliche Prüfdauer.

Häufige Fehler und wie wir sie als Generalunternehmer verhindern

In den vergangenen Jahren haben wir hunderte Wohnungen in Wien begleitet. Die Fehler wiederholen sich. Hier die häufigsten, mit Bezirks-Spezifika.

Fehler 1: Eingriff ohne Statiker. Besonders verbreitet bei Eigenleistung in Innenausbau-Foren empfohlen. Im Tramdecken-Altbau lebensgefährlich. Wir machen ohne Statiker keinen einzigen Wanddurchbruch.

Fehler 2: Bauanzeige übersprungen. Die Versuchung "macht eh keiner mit, die MA 37 sieht das nie" endet bei der nächsten Eigentümerversammlung oder beim Verkauf. Eine nachträgliche Legalisierung kostet immer mehr als die korrekte Einreichung.

Fehler 3: Schutzzone unterschätzt. Wer in 1010, 1040, 1060, 1070, 1080, 1090 oder 1180 wohnt, steht praktisch immer in einer Schutzzone. Pläne in Dreifachausfertigung, MA 19 als zweite Behörde, Wartefrist statt freier Baubeginn. Mehr dazu in unserem Beitrag Altbau renovieren: 10 Fehler, der das Thema Baugenehmigung als Fehler 6 vertieft.

Fehler 4: Tramdecke übersehen. Im Gründerzeit-Altbau der Bezirke 1010 bis 1090 sowie in Teilen von 1020, 1030 und 1180 ist die Tramdecke Standard. Wer sie als "normale Decke" behandelt, riskiert Setzungen und Risse in den Nachbarwohnungen. In den Bezirken 1020 (in Teilen), 1100, 1110, 1120 und 1200 dominieren Stahlbeton- und Hourdis-Decken aus Zwischenkriegszeit und Nachkriegszeit, das sind großzügigere Lastreserven, oft ist nur eine § 62 nötig. In den Außenbezirken 1210, 1220 und 1230 mit Einfamilienhausbestand greifen wieder andere Konstellationen, von Stahlbeton bis Holzriegel.

Fehler 5: Hausgemeinschaft zu spät informiert. Im WEG-Haus zählt die rechtzeitige Einbindung. Wir bereiten die Unterlagen so auf, dass die Eigentümer auf einer Versammlung in 30 Minuten verstehen, was passiert. Das verhindert spätere Blockaden.

Grundrissänderung vs. Hausaufstockung: Wo liegt der Unterschied?

Eine Frage, die uns regelmäßig erreicht: "Können wir nicht einfach eine Etage drauf bauen statt den Grundriss aufzubrechen?" Das sind zwei vollkommen unterschiedliche Projekte mit verschiedenen Genehmigungspfaden.

Eine Grundrissänderung passiert horizontal innerhalb einer bestehenden Etage. Wände werden versetzt, Räume zusammengelegt, Türöffnungen verschoben. Die Kubatur des Gebäudes bleibt unverändert, der Eingriff erfolgt im Bestand. Genehmigung über § 62 oder § 60 BO Wien, Statik beschränkt sich auf einzelne Wand-Eingriffe.

Eine Hausaufstockung schafft dagegen vertikal neue Kubatur. Über dem bestehenden Dach entsteht ein zusätzliches Geschoss mit eigener Statik, eigener Erschließung, neuer Flächenwidmung und Bauklasse-Prüfung. Das ist im Verfahren und in den Kosten ein anderes Projekt: 2.500 bis 5.000 Euro pro m² Neubaufläche, MA 37-Bewilligung in jedem Fall, oft auch Tragfähigkeits-Check des bestehenden Hauses. Wenn das Ihr Thema ist, lesen Sie unseren Leitfaden Hausaufstockung Wien: Kosten und Ablauf.

Welches Projekt für Sie das richtige ist, hängt am Bedarf. Mehr Quadratmeter? Aufstockung. Bessere Aufteilung der vorhandenen Quadratmeter? Grundrissänderung. Wir besprechen beides bei der Erstbesichtigung.

Ihr nächster Schritt

Eine Grundrissänderung im Wiener Altbau ist machbar, wenn Statik, Behördenweg und Hausgemeinschaft sauber zusammenspielen. Als Generalunternehmer für Altbausanierung in Wien decken wir das komplette Paket ab: Bestandsaufnahme, Statiker-Koordination, Architekt für die Einreichung, Bauausführung mit eigenen Maurern und Anschlussgewerken. Ein Bauleiter, ein Ansprechpartner, transparente Fixpreise.

Die Erstbesichtigung ist bei uns kostenlos und unverbindlich. Wir schauen uns Ihre Wohnung an, beurteilen, ob die geplante Wand tragend ist, schätzen den Behördenweg und nennen Ihnen einen realistischen Preisrahmen. Jetzt Termin vereinbaren, wir freuen uns auf Ihr Projekt.