Altbausanierung Kosten Wien: Was Sie pro m² wirklich zahlen
Was kostet eine Altbausanierung in Wien pro m²?
Wer eine Altbauwohnung in Wien kauft oder erbt, steht schnell vor der zentralen Frage: Was wird die Altbausanierung kosten? Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Aber ehrliche Richtwerte, mit denen Sie rechnen können.
Wir sanieren seit Jahren Altbauwohnungen in Wien und sehen dabei die ganze Bandbreite: von der frisch gemalten Wohnung im 4. Bezirk, die nur neue Böden und ein Bad braucht, bis zur komplett entkernten Gründerzeitwohnung im 7. Bezirk, in der kein Stein auf dem anderen bleibt. Die Kosten bewegen sich entsprechend.
| Sanierungsstufe | EUR pro m² |
|---|---|
| Teilsanierung (Malerei, Böden, kleine Reparaturen) | 300-700 |
| Mittlere Sanierung (Bad, Elektrik, Böden, Wände) | 700-1.200 |
| Komplettsanierung (alles neu inkl. Haustechnik) | 1.000-1.500 |
| Luxus-Sanierung (hochwertigste Materialien, Smart Home) | ab 2.500 |
Die Spanne ist groß. Das liegt daran, dass jeder Altbau anders ist. Eine Wohnung aus der Gründerzeit mit 3,50 m Raumhöhe stellt andere Anforderungen als ein Nachkriegsbau mit 2,60 m. Entscheidend ist immer der tatsächliche Zustand der Substanz, und den können wir erst bei einer Besichtigung vor Ort seriös beurteilen. Vereinbaren Sie ein kostenloses Erstgespräch, dann wissen Sie, in welcher Kategorie Ihr Projekt liegt.
Kostenaufstellung nach Gewerken
Die Gesamtkosten pro Quadratmeter setzen sich aus vielen Einzelposten zusammen. Hier die wichtigsten Gewerke mit realistischen Preisrahmen für Wien:
Abbruch und Entkernung
Bevor Neues entstehen kann, muss Altes raus. Für den Abbruch inklusive Entsorgung rechnen Sie mit 150 bis 300 EUR pro m² Wohnfläche. Die Spanne hängt davon ab, ob nur Oberflächen entfernt werden oder eine Vollentkernung stattfindet. Bei Schadstoffbelastung (Asbest, PAK im Parkettkleber) steigen die Kosten durch die vorgeschriebene Fachentsorgung.
Elektroinstallation
Die Elektrik ist bei Altbauten fast immer ein Thema. Zweidraht-Leitungen ohne Schutzleiter, fehlende FI-Schutzschalter, zu wenige Steckdosen: Das finden wir in Gründerzeithäusern regelmäßig vor. Eine komplette Erneuerung kostet 120 bis 250 EUR pro m² Wohnfläche. Alles Wichtige dazu haben wir in unserem Beitrag zur Elektroinstallation im Altbau zusammengefasst.
Sanitär und Bad
Für die Sanitär-Rohinstallation (Wasser- und Abwasserleitungen) rechnen Sie mit 2.000 bis 4.000 EUR pauschal pro Bad. Die komplette Badsanierung im Altbau, also inklusive Fliesen, Sanitärobjekten und Armaturen, liegt bei 15.000 bis 35.000 EUR pro Bad. Klingt viel, aber gerade bei alten Steigleitungen und maroden Abdichtungen ist halbe Arbeit keine Option.
Fenster
Fenster machen einen erheblichen Teil der Kosten aus. Kunststofffenster (doppelflügelig) kosten in Wien 1.600 bis 1.900 EUR brutto pro Stück. Wollen Sie die originalen Kastenfenster erhalten oder nachbauen lassen, liegen Sie bei 3.200 bis 3.500 EUR pro Stück. Die Investition lohnt sich, weil gute Fenster die Heizkosten spürbar senken. Details dazu finden Sie in unserem Beitrag zum Fenstertausch im Altbau.
Böden
Fischgrätparkett, der Klassiker im Wiener Altbau, kostet 70 bis 110 EUR pro m² (Material und Verlegung). Standard-Parkett liegt bei 40 bis 70 EUR pro m². Dazu kommen eventuell Aufbauten für Schall- und Trittschutz, die im Mehrparteienhaus Pflicht sind.
Malerarbeiten und Fassade
Malerarbeiten innen kosten 8 bis 16 EUR pro m² Wandfläche. Eine Fassadendämmung, falls das Haus thermisch saniert wird, liegt bei 80 bis 180 EUR pro m² Fassadenfläche.
Heizung
Wenn Sie von Gas auf eine Wärmepumpe umsteigen, rechnen Sie mit 30.000 bis 35.000 EUR pro Anlage. Dieser Posten wird allerdings durch Förderungen deutlich reduziert.
Beispielrechnung: Komplettsanierung einer 90-m²-Altbauwohnung
Damit die Zahlen greifbar werden, hier eine konkrete Beispielrechnung. Die Wohnung: Gründerzeit, 3. Stockwerk ohne Aufzug, 90 m², im 8. Bezirk. Zustand: unsaniert, Erstbezug nach Sanierung geplant.
| Position | Kosten |
|---|---|
| Abbruch und Entkernung | 15.000-22.000 EUR |
| Elektroinstallation komplett | 11.000-22.000 EUR |
| Sanitär und Badsanierung (1 Bad) | 18.000-30.000 EUR |
| Fenster (6 Stk. Kunststoff) | 10.000-12.000 EUR |
| Estrich und Bodenaufbau | 5.000-8.000 EUR |
| Fischgrätparkett | 6.500-10.000 EUR |
| Innentüren (5 Stk.) | 3.000-5.000 EUR |
| Malerarbeiten | 4.000-7.000 EUR |
| Trockenbau und Spachtelarbeiten | 5.000-8.000 EUR |
| Bauleitung und Koordination | im GU-Preis enthalten |
| Zwischensumme | ca. 77.500-124.000 EUR |
| + Puffer 10-15 % | 8.000-18.600 EUR |
| Gesamtrahmen | ca. 85.000-143.000 EUR |
Das ergibt rund 950 bis 1.590 EUR pro m². Die tatsächlichen Kosten hängen stark vom Ausstattungsstandard ab. Mit Standardarmaturen und Laminat landen Sie eher unten, mit Fischgrätparkett und Regendusche eher oben. Und der Puffer? Den brauchen Sie. Beim Altbau taucht fast immer etwas auf, das vorher nicht sichtbar war.
Wenn Sie den gesamten Ablauf einer Wohnungssanierung nachvollziehen wollen, lesen Sie unseren ausführlichen Leitfaden dazu.
Welche Faktoren die Kosten einer Altbausanierung beeinflussen
Warum schwanken die Preise so stark? Weil kein Altbau dem anderen gleicht. Hier die Faktoren, die wir bei Besichtigungen als Erstes prüfen:
Baujahr und Bausubstanz. Eine Gründerzeitwohnung im 9. Bezirk mit Tramdecken stellt andere Anforderungen als ein Zwischenkriegsbau im 15. Bezirk mit Betondecken. Tramdecken brauchen oft Verstärkungen, bevor ein neuer Estrich darauf kann. Das kostet.
Schadstoffe. Asbest in Fliesenkleber, Blei in alten Wasserleitungen, PAK im Parkettkleber. Wenn eine Schadstoffprüfung positiv ausfällt, steigen die Abbruchkosten erheblich, weil Fachfirmen mit spezieller Entsorgung arbeiten müssen.
Stockwerk und Zufahrt. Kein Aufzug im 4. Stock? Enge Stiege? Innenstadtlage ohne Lkw-Zufahrt? All das erhöht die Transportkosten. In den Innenbezirken (6., 7., 8. Bezirk) ist die Logistik aufwendiger als in Randbezirken.
Denkmalschutz und Schutzzonen. In Wiener Schutzzonen gelten Auflagen für Fenster, Fassade und manchmal sogar für Innentüren. Das schränkt die Materialwahl ein und erhöht die Kosten.
Grundrissänderungen. Wollen Sie Wände versetzen oder Durchbrüche schaffen, brauchen Sie einen Statiker und in den meisten Fällen eine Baubewilligung. Beides kostet zusätzlich.
Ausstattungsstandard. Der Unterschied zwischen einer soliden und einer gehobenen Ausstattung kann 30 bis 50 Prozent ausmachen. Fliesen um 40 EUR/m² oder um 120 EUR/m²? Standardarmaturen oder Designobjekte? Das summiert sich.
Wo Sie bei der Altbausanierung sparen können und wo nicht
Sparen ist gut. An der falschen Stelle sparen ist teuer. Wir erleben beide Varianten regelmäßig und können Ihnen sagen, wo es sich lohnt und wo Sie es besser lassen.
Hier lässt sich sinnvoll sparen
- Eigenleistung bei einfachen Arbeiten. Abbruch in Eigenregie, Malerei selbst übernehmen, alte Böden herausreißen. Das spart je nach Wohnung 3.000 bis 8.000 EUR. Voraussetzung: Sie wissen, was Sie tun, und entsorgen fachgerecht.
- Materialwahl bewusst treffen. Standard-Fliesen statt Designerware, Landhausdiele statt Fischgrät, Kunststofffenster statt Holz-Kastenfenster. Der Qualitätsunterschied ist oft gering, der Preisunterschied erheblich.
- Gewerke bündeln statt einzeln vergeben. Wer einen Generalunternehmer beauftragt, spart die Koordination und vermeidet teure Leerlaufzeiten zwischen den Gewerken. Das klingt paradox, weil der GU-Preis auf den ersten Blick höher wirkt. Aber die Gesamtkosten sind meist niedriger, weil keine Verzögerungen entstehen.
Welche Fehler bei der Sanierung besonders teuer werden, haben wir in unserem Beitrag zu den häufigsten Fehlern bei der Altbau-Renovierung zusammengefasst.
Hier sollten Sie nicht sparen
- Elektrik. Alte Leitungen sind ein Sicherheitsrisiko. Halbe Lösungen rächen sich.
- Abdichtung im Bad. Wer hier spart, hat nach zwei Jahren einen Wasserschaden. Die Abdichtung unter den Fliesen ist unsichtbar, aber das Um und Auf.
- Statik. Bei Eingriffen in tragende Wände ist ein Statiker Pflicht. Daran zu sparen kann buchstäblich gefährlich werden.
- Fensterqualität. Billige Fenster lassen innerhalb weniger Jahre Zugluft durch und treiben die Heizkosten in die Höhe.
Lassen Sie sich beraten, bevor Sie Entscheidungen treffen. Wir sagen Ihnen ehrlich, wo Einsparungen möglich sind und wo sie sich langfristig nicht auszahlen.
Förderungen: So reduzieren Sie die Sanierungskosten
Förderungen können die Investitionskosten spürbar senken. Wien und der Bund bieten mehrere Programme, die sich in vielen Fällen kombinieren lassen: die Wiener Wohnbauförderung der MA 50, die Sanierungsoffensive des Bundes und den Wiener Landeszuschuss für den Heizungstausch.
Die Förderlandschaft ändert sich jährlich. Deshalb haben wir alle aktuellen Programme, Voraussetzungen und Förderhöhen in einem eigenen Beitrag zusammengestellt: Lesen Sie unseren Förderungsguide für die Altbausanierung 2026. Dort finden Sie auch Hinweise zur Antragstellung.
Wir prüfen bei jedem Projekt, welche Zuschüsse in Frage kommen, und unterstützen Sie bei den Anträgen. Das ist bei uns Teil der Leistung.
Nächster Schritt: Kostenlose Erstbesichtigung und transparentes Angebot
Die Zahlen in diesem Beitrag geben Ihnen eine solide Orientierung. Aber jede Wohnung ist anders, und verlässliche Kosten gibt es erst nach einer Besichtigung vor Ort. Wie dick sind die Wände? Wie alt ist die Elektrik? Gibt es Feuchtigkeitsschäden? Solche Fragen klären wir bei der Erstbesichtigung, kostenlos und unverbindlich.
Wir schauen uns Ihre Wohnung an, besprechen Ihre Vorstellungen und erstellen Ihnen ein transparentes Angebot mit Einzelpositionen. Kein Pauschalpreis, bei dem Sie nicht wissen, was drin ist. Und kein Kleingedrucktes.
Jetzt Erstbesichtigung vereinbaren. Wir freuen uns auf Ihr Projekt.