Dachausbau

Professioneller Dachausbau in Wien: Wohnraum schaffen unter dem Dach

Wien wächst, doch die verfügbare Baufläche in den inneren Bezirken ist begrenzt. Umso wertvoller ist der Raum, der in vielen Gebäuden bereits vorhanden, aber ungenutzt bleibt: das Dachgeschoß. Ein professioneller Dachausbau bzw. Dachbodenausbau verwandelt leerstehende Dachböden in hochwertige Wohn- oder Nutzflächen und bietet damit eine der effizientesten Möglichkeiten, den Wert einer Immobilie nachhaltig zu steigern. Ob in einem Gründerzeithaus im 7. Bezirk, einem Nachkriegsbau in Favoriten oder einem Einfamilienhaus in den Außenbezirken. Wir bei Flarent GmbH planen und realisieren Dachausbauten in Wien und Umgebung als Generalunternehmer, mit allen Gewerken aus einer Hand. Vereinbaren Sie ein kostenloses Erstgespräch, wir sehen uns Ihr Dachgeschoß unverbindlich an.

Dachausbau oder Dachbodenausbau: Begriffsklärung und typische Situationen in Wien

In der Praxis werden die Begriffe Dachausbau und Dachbodenausbau meist synonym verwendet, und auch die Wiener Baupolizei behandelt beide Vorhaben nach denselben Paragrafen der Bauordnung. Einen feinen Unterschied gibt es trotzdem: Von einem Dachbodenausbau spricht man in der Regel dann, wenn ein ungenutzter, nicht ausgebauter Dachboden erstmalig in Wohnfläche umgewandelt wird. Typisch ist das im Wiener Zinshaus, wo der ehemalige Trockenboden seit Jahrzehnten brachliegt.

Ein Dachausbau meint häufiger den Umbau oder die Erweiterung eines bereits teilweise ausgebauten Dachstuhls. Etwa wenn eine bestehende Dachgeschoßwohnung um eine Dachterrasse, eine Gaube oder ein zusätzliches Zimmer erweitert wird. In einem Wiener Gründerzeithaus bezeichnen beide Begriffe am Ende aber meist dasselbe Projekt: aus ungenutzter Kubatur wird zeitgemäßer Wohnraum.

Für Sie als Eigentümer ist diese Unterscheidung weniger wichtig als die konkrete Ausgangssituation. Steht das Dach bereits, ist der Dachstuhl tragfähig, wie sind die Belichtungsmöglichkeiten, gibt es eine Schutzzone? Genau diese Fragen klären wir bei der Erstbesichtigung, unabhängig davon, ob Sie Ihr Vorhaben Dachausbau oder Dachbodenausbau nennen.

Warum sich ein Dachausbau in Wien lohnt

Die Immobilienpreise in Wien gehören zu den höchsten in Österreich. Ein ausgebauter Dachboden erhöht die Wohnfläche deutlich und steigert den Marktwert der Immobilie um ein Vielfaches der Investitionskosten. Gleichzeitig ist ein Dachausbau in der Regel kostengünstiger als ein vergleichbarer Neubau, da die Bausubstanz (Fundamente, Mauern, Stiegenhaus) bereits vorhanden ist. In vielen Wiener Zinshäusern bestehen zudem Aufstockungsmöglichkeiten, die zusätzliche Geschosse ermöglichen und sich oft wirtschaftlich rechnen.

Unsere Leistungen beim Dachausbau

Als Generalunternehmer decken wir beim Dachausbau sämtliche Gewerke ab, von der ersten Planung bis zur schlüsselfertigen Übergabe. Unser Leistungsspektrum umfasst:

• Statische Prüfung und Planung: Bevor mit dem Ausbau begonnen werden kann, muss die Tragfähigkeit der bestehenden Konstruktion geprüft werden. Wir arbeiten mit erfahrenen Statikern zusammen, die die vorhandene Bausubstanz analysieren und bei Bedarf Verstärkungsmaßnahmen planen.
• Dachstuhl und Konstruktion: Je nach Projektumfang wird der bestehende Dachstuhl angepasst, verstärkt oder komplett neu errichtet. Dachgauben, Terrassen oder Loggienlösungen schaffen zusätzliche Licht- und Raumqualität.
• Wärmedämmung: Eine fachgerechte Dachdämmung ist entscheidend für Wohnkomfort und Energieeffizienz. Wir verwenden hochwertige Dämmsysteme, die den aktuellen OIB-Richtlinien und den Anforderungen der Wiener Bauordnung entsprechen, ob Zwischensparrendämmung, Aufsparrendämmung oder Kombilösungen. Eine umfassende thermische Sanierung der Gebäudehülle planen wir bei Bedarf mit.
• Dachflächenfenster und Gauben: Für ausreichend Tageslicht und natürliche Belüftung planen wir Dachflächenfenster oder Gauben ein. Die Wiener Bauordnung schreibt für Aufenthaltsräume eine Mindestbelichtungsfläche vor, die wir bereits in der Planungsphase berücksichtigen. Details zu Fensterlösungen im Altbau finden Sie in unserem Ratgeber zum Fenstertausch im Wiener Altbau.
• Trockenbau und Innenausbau: Vom Ständerwerk über die Beplankung bis hin zu Spachtel- und Malerarbeiten. Wir gestalten die Innenräume nach Ihren Wünschen. Abgehängte Decken, integrierte Beleuchtungskonzepte und maßgefertigte Einbauten sind dabei selbstverständlich möglich.
• Haustechnik komplett: Dank unserer Expertise in Bautechnik und Haustechnik installieren wir Elektroinstallationen, Sanitär, Heizung und bei Bedarf Klimaanlagen direkt im Zuge des Dachausbaus. Alles aus einer Hand bedeutet weniger Schnittstellen und eine reibungslose Umsetzung.

Dachausbau aus einer Hand in Wien: Unser Generalunternehmer-Prinzip

Ein Dachausbau ist eines der komplexesten Bauvorhaben im Wohnbau. Zimmerer, Dachdecker, Spengler, Statiker, Fensterbauer, Trockenbauer, Elektriker, Installateur, Heizungstechniker, Maler. Beauftragt ein Eigentümer jedes dieser Gewerke einzeln, trägt er die Verantwortung für Terminkoordination, Schnittstellen und etwaige Streitfälle selbst. Aus Erfahrung wissen wir: In vielen Fällen läuft ein Projekt in Einzelvergabe am Ende um 20 bis 30 Prozent teurer und Monate länger, als geplant war.

Bei uns laufen alle Fäden an einer Stelle zusammen. Sie haben einen Ansprechpartner, einen persönlichen Bauleiter, ein schriftliches Angebot mit Festpreisgarantie und eine Gesamtkostenkalkulation ohne Überraschungen. Wir steuern Bautechnik und Haustechnik unter einem Dach, im wörtlichen wie im übertragenen Sinn. Das ist unser USP im Wiener Markt: Die meisten Mitbewerber decken entweder nur die Bautechnik ab oder vergeben die Haustechnik an Partnerbetriebe.

Für Sie heißt das in der Praxis: keine Gewerke-Lücken, keine endlosen Telefonketten, wenn etwas nicht passt. Der Installateur weiß, wo der Trockenbauer ansetzt. Der Elektriker stimmt sich direkt mit dem Statiker ab, wenn Durchbrüche geplant werden. Und wenn es doch einmal hakt, ist ein Anruf bei Ihrem Bauleiter genug. Sprechen Sie uns an, wir erklären Ihnen, wie das bei Ihrem konkreten Projekt aussehen würde.

Besonderheiten beim Dachausbau in Wiener Altbauten

Der Dachbodenausbau in Wiener Gründerzeithäusern und anderen Altbauten bringt besondere Herausforderungen mit sich. Die bestehende Bausubstanz ist oft über 100 Jahre alt, und der Dachstuhl wurde für Lagerzwecke, nicht für Wohnnutzung konzipiert. Typische Besonderheiten, auf die wir bei Altbau-Dachausbauten achten:

• Tragfähigkeit der Bestandsdecken: Altbau-Decken (häufig Tramdecken) müssen auf ihre Belastbarkeit geprüft und gegebenenfalls verstärkt werden.
• Brandschutz: Die Wiener Bauordnung stellt strenge Anforderungen an den Brandschutz bei Dachausbauten, insbesondere bei Gebäuden mit mehr als zwei Wohneinheiten. Brandabschnitte, Fluchtwege und der Feuerwiderstand der Konstruktion müssen sorgfältig geplant werden.
• Denkmalschutz: In Schutzzonen oder bei denkmalgeschützten Gebäuden gelten zusätzliche Auflagen bezüglich der äußeren Gestaltung. Die Abstimmung mit der MA 19 (Architektur und Stadtgestaltung) und gegebenenfalls dem Bundesdenkmalamt gehört bei uns zum Projektablauf.
• Schallschutz: Eine professionelle Trittschall- und Luftschalldämmung schützt die darunterliegenden Wohnungen vor Lärmbelästigung und ist in Wien baurechtlich vorgeschrieben.

Wenn die Erneuerung des Daches ohnehin ansteht, bietet sich die Kombination mit einer Altbausanierung an. So nutzen Sie Gerüst, Baustelleneinrichtung und Behördenverfahren doppelt und sparen in Summe oft 15 bis 20 Prozent der Gesamtkosten.

Ablauf eines Dachausbau-Projekts

Ein gut geplanter Ablauf spart Zeit und Kosten. Bei Flarent GmbH folgt jeder Dachbodenausbau einem strukturierten Prozess. Alle Details zum Genehmigungsverfahren finden Sie in unserem Ratgeber zur Dachausbau-Genehmigung in Wien.

1. Erstberatung und Besichtigung: Wir besichtigen den Dachboden, prüfen die grundsätzliche Machbarkeit und besprechen Ihre Vorstellungen und Ziele.
2. Planung und Behördenverfahren: In Zusammenarbeit mit Architekten und Statikern erstellen wir die Einreichplanung. In Wien ist für einen Dachausbau in der Regel eine Baubewilligung gemäß Wiener Bauordnung erforderlich. Wir begleiten das gesamte Behördenverfahren, von der Einreichung bei der MA 37 (Baupolizei) bis zur Fertigstellungsanzeige.
3. Angebot und Kostentransparenz: Sie erhalten ein detailliertes Angebot mit allen Positionen. Durch unseren Generalunternehmer-Ansatz gibt es einen Ansprechpartner und eine Gesamtkostenkalkulation, ohne Überraschungen durch unkoordinierte Einzelgewerke.
4. Bauphase: Je nach Umfang dauert die Bauphase eines Dachausbaus typischerweise 3 bis 6 Monate. Wir koordinieren alle Gewerke, führen regelmäßige Qualitätskontrollen durch und halten Sie laufend über den Fortschritt informiert.
5. Übergabe und Gewährleistung: Nach Fertigstellung erfolgt eine gemeinsame Begehung und Übergabe. Auf unsere Arbeiten geben wir die gesetzliche Gewährleistung nach österreichischem Recht.

Kosten für einen Dachausbau in Wien

Die Kosten für einen Dachausbau in Wien hängen von Faktoren wie Größe, Ausstattungsstandard, Gebäudezustand und behördlichen Auflagen ab. Als Richtwerte können Sie folgende Spannen kalkulieren:

Ein typisches Dachgeschoß in einem Wiener Zinshaus mit 80–120 m² Nutzfläche liegt somit in der Gesamtinvestition meist zwischen 150.000 und 360.000 Euro. Die Wertsteigerung der Immobilie übersteigt die Investitionskosten in den meisten Fällen deutlich, insbesondere in gefragten Bezirken innerhalb des Gürtels. Eine detaillierte Kostenaufschlüsselung nach Gewerken finden Sie in unserem Kostenguide zum Dachausbau in Wien.

Dachausbau in Ihrem Wiener Bezirk

Wien ist baulich keine homogene Stadt. Jeder Bezirk hat seine eigene Struktur, seine typische Bausubstanz und seine besonderen behördlichen Rahmenbedingungen. Bei unseren Dachausbauten im 7. Bezirk stellen wir regelmäßig fest, wie unterschiedlich die Anforderungen sein können, sogar innerhalb weniger Straßenzüge.

Gründerzeitbezirke (1060, 1070, 1080, 1090, 1180)

In den klassischen Gründerzeitbezirken Neubau, Josefstadt, Alsergrund und Währing dominieren Zinshäuser aus der Zeit zwischen 1848 und 1918. Hier ist fast flächendeckend eine Schutzzone ausgewiesen, die Stuckfassade ist oft geschützt, und jede sichtbare Veränderung der Dachlandschaft geht über den Tisch der MA 19. Die Tramdecken erfordern in fast allen Fällen eine statische Verstärkung. Ob Dachausbau im 1070 oder Dachbodenausbau in der Josefstadt: Die Planung muss denkmalpflegerische und statische Aspekte von Anfang an zusammendenken.

Mischbebauung (1020, 1030, 1200, 1160)

In Leopoldstadt, Landstraße, Brigittenau und Ottakring mischen sich Gründerzeit-Zinshäuser mit Nachkriegsbauten und neueren Wohnanlagen. Der Dachbodenausbau 1160 zum Beispiel ist häufig genehmigungsfreundlicher als im inneren Gürtelbereich, weil weniger Schutzzonen betroffen sind. Trotzdem gilt für jedes Zinshaus: Tragfähigkeit, Brandschutz und Nachbarschaftsrecht sind ernst zu nehmen.

Gemeindebau und Genossenschaftsbau (1100, 1110, 1120, 1140, 1230)

In Favoriten, Simmering, Meidling, Penzing und Liesing stehen zahlreiche Gemeindebauten und Genossenschaftsprojekte. Ein Dachausbau ist hier selten als einzelne Wohnung denkbar, sondern eher als Aufstockung auf Eigentümerversammlungsbeschluss. Wir begleiten Hausverwaltungen und Eigentümergemeinschaften bei Machbarkeitsprüfung und behördlicher Einreichung.

Außenbezirke (1130, 1190, 1210, 1220)

In Hietzing, Döbling, Floridsdorf und der Donaustadt prägen Einfamilienhäuser und Reihenhäuser das Bild. Die Auflagen sind hier meist weniger streng, Schutzzonen sind seltener. Dafür ist der Dachstuhl oft für Lasten nicht vorgerüstet, weil das Haus ursprünglich nur ein Obergeschoß haben sollte. Ein Dachausbau im 1220 läuft deshalb anders ab als im 1080: weniger Denkmalthemen, dafür mehr reine Bauphysik und Statik.

Egal, in welchem Bezirk Ihr Projekt liegt, wir kennen die lokalen Besonderheiten und wissen, welche Abteilung der Stadt Wien wofür zuständig ist. Rufen Sie uns an, dann sprechen wir über Ihre konkrete Adresse.

Förderungen und finanzielle Unterstützung

Für Dachausbauten in Wien stehen verschiedene Fördermöglichkeiten zur Verfügung. Die Wiener Wohnbauförderung (MA 50) unterstützt unter bestimmten Voraussetzungen den Dachausbau in Wohngebäuden, insbesondere wenn gleichzeitig thermische Verbesserungen umgesetzt werden. Landesdarlehen mit ermäßigten Zinssätzen (aktuell 1 %) sind hier das zentrale Instrument. Im Rahmen der Sanierungsoffensive 2026–2030 des Bundes werden zudem energetische Sanierungsmaßnahmen gefördert, aktuell allerdings nur noch als Kesseltausch; der Sanierungsbonus für Einzelmaßnahmen wie Dämmung oder Fenstertausch ist für neue Anträge seit Februar 2026 pausiert. Wenn Sie zusätzlich eine Photovoltaikanlage auf dem neuen Dach planen, kommen Bundesförderungen über die OeMAG in Betracht. Die Förderlandschaft ändert sich regelmäßig, daher informieren wir Sie im Rahmen der Projektplanung über die aktuell verfügbaren Programme und unterstützen Sie bei der Antragstellung.

Aufstockung als Alternative

Wenn das vorhandene Dachgeschoß für den gewünschten Raumgewinn nicht ausreicht, kann eine Aufstockung die Lösung sein. Dabei wird ein bestehendes Gebäude um ein oder mehrere Geschosse erweitert, oft in Leichtbauweise, um die Belastung des Bestandsgebäudes zu minimieren. In Wien werden Aufstockungsprojekte zunehmend als städtebaulich sinnvolle Nachverdichtung anerkannt. Auch hier begleiten wir Sie von der Machbarkeitsprüfung über die behördliche Genehmigung bis zur schlüsselfertigen Übergabe.

Ob schlichter Dachbodenausbau, anspruchsvolles Penthouse-Projekt oder Aufstockung: Bei Flarent GmbH erhalten Sie alles aus einer Hand. Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Erstgespräch und erfahren Sie, welches Potenzial in Ihrem Dachgeschoß steckt.