Dachausbau in Wien: Genehmigung, Kosten und Ablauf

Ungenutzter Dachboden in Wien? So wird daraus Ihr neues Zuhause

Wien wächst, aber die inneren Bezirke sind dicht verbaut. Was viele Eigentümer dabei übersehen: Über ihren Köpfen schlummert oft ungenutzter Wohnraum. Die Dachböden Wiener Gründerzeithäuser — einst als Trockenböden oder Abstellflächen konzipiert — bergen enormes Potenzial. Ein professioneller Dachausbau verwandelt diese vergessenen Flächen in lichtdurchflutete Wohnungen mit Blick über die Dächer der Stadt.

Doch bevor der erste Handgriff am Dachstuhl erfolgt, stehen Eigentümer vor einer zentralen Frage: Welche Genehmigungen brauche ich eigentlich? Wir begleiten seit Jahren Dachausbauprojekte in Wien als Generalunternehmer und kennen jeden Schritt des Weges — von der Behördeneinreichung bis zur Schlüsselübergabe. Lassen Sie sich unverbindlich beraten und erfahren Sie, was in Ihrem Dachgeschoß steckt.

Baubewilligung für den Dachausbau: Diese Behörden sind zuständig

Ein Dachausbau in Wien ist kein Projekt, das man einfach so starten kann. Die Wiener Bauordnung schreibt für den Ausbau oder die Aufstockung eines Dachgeschoßes eine Baubewilligung vor. Je nach Gebäude und Lage sind mehrere Stellen involviert — und genau hier wird es für viele Bauherren unübersichtlich.

MA 37 — die Wiener Baupolizei

Die zentrale Anlaufstelle für jede Baubewilligung in Wien ist die MA 37 (Baupolizei). Hier wird der Antrag auf Baubewilligung nach der Wiener Bauordnung eingereicht. Die MA 37 prüft die Einreichpläne, die statischen Nachweise und den Energieausweis. Außerdem kontrolliert sie die Einhaltung von Brandschutz, Fluchtwegen und Mindestanforderungen an die Raumhöhe (mindestens 2,40 m lichte Höhe für Aufenthaltsräume, im Dachgeschoß ab 2,30 m über mindestens der halben Grundfläche).

MA 19 — Architektur und Stadtgestaltung

Liegt Ihr Gebäude in einer Schutzzone, wird die MA 19 hinzugezogen. Diese Abteilung beurteilt, ob der geplante Dachausbau ins Stadtbild passt. Dachgauben, Terrassengeländer und Fensterflächen müssen sich in die bestehende Architektur einfügen. In Wien bestehen zahlreiche Schutzzonen — besonders in den inneren Bezirken (1.–9. Bezirk) ist die MA 19 fast immer beteiligt.

Bundesdenkmalamt

Bei denkmalgeschützten Gebäuden kommt zusätzlich das Bundesdenkmalamt ins Spiel. Hier gelten strenge Auflagen für die äußere Erscheinung, die verwendeten Materialien und oft auch für Konstruktionsdetails. Ein Dachausbau ist auch bei Denkmalschutz möglich, erfordert aber eine sorgfältige Abstimmung in der Planungsphase.

Zustimmung der Miteigentümer (WEG)

In einem Mehrparteienhaus mit Wohnungseigentum brauchen Sie vor der Einreichung bei der MA 37 die Zustimmung aller Miteigentümer. Der Dachboden gehört in der Regel zu den allgemeinen Teilen des Hauses. Verweigern einzelne Miteigentümer ihre Zustimmung, kann diese gemäß WEG 2002 unter bestimmten Voraussetzungen über das Außerstreitgericht ersetzt werden. Planen Sie für diesen Prozess ausreichend Zeit ein.

Wie lange dauert die Genehmigung?

Erfahrungsgemäß dauert das Genehmigungsverfahren in Wien 3 bis 6 Monate — abhängig von der Komplexität des Projekts und der Beteiligung zusätzlicher Stellen wie MA 19 oder Bundesdenkmalamt. Wir empfehlen, die Einreichung frühzeitig zu planen und die Behördenwege nicht zu unterschätzen.

Was kostet ein Dachausbau in Wien?

Die Kosten für einen schlüsselfertigen Dachausbau in Wien liegen je nach Ausstattung und Gebäudezustand bei 1.800 bis 3.000 Euro pro Quadratmeter. Ein typisches Dachgeschoß in einem Wiener Zinshaus mit 80 bis 120 m² Nutzfläche bedeutet somit eine Gesamtinvestition von rund 150.000 bis 360.000 Euro.

• Einfacher Ausbau (Standardausstattung, guter Bestandszustand): ca. 1.800–2.200 €/m²
• Gehobener Ausbau (hochwertige Materialien, Gauben oder Terrasse): ca. 2.200–3.000 €/m²
• Komplexe Projekte (umfangreiche Statik, Denkmalschutzauflagen): ab 3.000 €/m²

Die gute Nachricht: In gefragten Wiener Bezirken übersteigt die Wertsteigerung der Immobilie die Investitionskosten in der Regel deutlich. Dachgeschoßwohnungen mit Terrasse und modernem Standard gehören zu den begehrtesten Objekten am Wiener Immobilienmarkt. Sie möchten wissen, was Ihr Projekt konkret kostet? Vereinbaren Sie ein kostenloses Erstgespräch — wir erstellen Ihnen eine transparente Kalkulation.

Ablauf eines Dachausbaus — in fünf Schritten zum neuen Wohnraum

Ein gut strukturierter Ablauf spart Zeit, Geld und Nerven. So gehen wir bei einem Dachausbau vor:

1. Machbarkeitsprüfung: Wir besichtigen den Dachboden und prüfen die grundsätzlichen Voraussetzungen — Raumhöhe, Tragfähigkeit, Belichtungsmöglichkeiten und baurechtliche Rahmenbedingungen.

2. Planung und Einreichung: Gemeinsam mit Architekten und Statikern erstellen wir die Einreichpläne. Die Statik ist beim Dachausbau das Um und Auf: Das Bestandsgebäude muss die zusätzlichen Lasten tragen können. Altbau-Decken — häufig Tramdecken — wurden nicht für Wohnlasten dimensioniert und müssen gegebenenfalls verstärkt werden.

3. Genehmigung: Wir begleiten das gesamte Behördenverfahren bei der MA 37 und koordinieren die Abstimmung mit MA 19 oder Bundesdenkmalamt, falls erforderlich. Die Behördenwege in Wien kennen wir aus jahrelanger Erfahrung.

4. Bauphase: Je nach Umfang dauert die Bauphase 3 bis 6 Monate. Als Generalunternehmer koordinieren wir sämtliche Gewerke — vom Zimmerer über den Dachdecker bis zu Elektroinstallationen und Heizung. Ihr persönlicher Bauleiter hält Sie laufend über den Fortschritt informiert.

5. Übergabe: Nach Fertigstellung erfolgt eine gemeinsame Begehung. Erst wenn alles passt, übergeben wir die Schlüssel. Auf unsere Arbeiten erhalten Sie die gesetzliche Gewährleistung.

Statik, Dämmung, Fenster — die technischen Kernfragen

Tragfähigkeit prüfen lassen

Bei Wiener Gründerzeithäusern ist die statische Prüfung besonders wichtig. Dachstühle aus dem 19. Jahrhundert wurden für Lagerzwecke gebaut, nicht für Wohnnutzung. Bestandsdecken müssen auf ihre Belastbarkeit analysiert und oft verstärkt werden. Wir arbeiten mit erfahrenen Statikern zusammen, die das Gebäude sorgfältig untersuchen, bevor die Planung beginnt. Wie Sie Bauschäden an bestehenden Strukturen erkennen, erklären wir in unserem Beitrag „Bauschäden erkennen".

Dämmung und Energieeffizienz

Eine fachgerechte Dachdämmung ist entscheidend für Wohnkomfort und Energiekosten. Gerade im Dachgeschoß sind die Temperaturunterschiede zwischen Sommer und Winter extrem spürbar. Wir setzen auf hochwertige Dämmsysteme, die den OIB-Richtlinien entsprechen — ob Zwischensparrendämmung, Aufsparrendämmung oder Kombilösungen. Eine gute Dämmung senkt die Heizkosten langfristig und ist gleichzeitig Voraussetzung für manche Förderungen. Wenn Sie ohnehin sanieren, lohnt sich oft auch ein Blick auf die thermische Sanierung des gesamten Gebäudes.

Dachflächenfenster oder Gauben?

Für ausreichend Tageslicht im Dachgeschoß gibt es zwei Varianten: Dachflächenfenster sind kostengünstiger und einfacher zu realisieren, bieten aber je nach Dachneigung weniger Ausblick. Gauben schaffen mehr Raumhöhe und ein großzügigeres Raumgefühl, sind jedoch aufwendiger und in Schutzzonen an strenge Gestaltungsvorgaben der MA 19 gebunden. Die Wiener Bauordnung schreibt für Aufenthaltsräume eine Mindestbelichtungsfläche vor, die wir bereits in der Planungsphase berücksichtigen.

Aufstockung — wenn der Dachboden nicht reicht

Manchmal ist der vorhandene Dachraum zu niedrig oder zu klein für den gewünschten Wohnraum. In diesem Fall kann eine Aufstockung die Alternative sein: Das Gebäude wird um ein oder mehrere Geschosse erweitert, oft in Leichtbauweise, um die Belastung der Bausubstanz gering zu halten. Die Stadt Wien sieht Aufstockungen zunehmend als sinnvolle Nachverdichtung. Das Genehmigungsverfahren ist aufwendiger, aber wir begleiten Sie auch hier durch den gesamten Prozess.

Förderungen für den Dachausbau in Wien nutzen

Für Dachausbauten stehen in Wien verschiedene Fördermöglichkeiten zur Verfügung. Die Wiener Wohnbauförderung (MA 50) unterstützt den Dachgeschoßausbau zur Eigennutzung mit einem zinsgünstigen Förderdarlehen zu 1 % Verzinsung und 30 Jahren Laufzeit. Die geförderte Nutzfläche richtet sich nach der Familiengröße.

Zusätzlich fördert die Sanierungsoffensive des Bundes energetische Sanierungsmaßnahmen — dazu kann auch die Dachdämmung zählen, die beim Dachausbau ohnehin durchgeführt wird. Die Förderlandschaft ändert sich regelmäßig. Wir informieren Sie im Rahmen der Projektplanung über die aktuell verfügbaren Programme und unterstützen Sie bei der Antragstellung.

Alles aus einer Hand — vom Dachboden zur Traumwohnung

Ein Dachausbau bringt Bautechnik und Haustechnik eng zusammen: Statik, Zimmererarbeiten, Dämmung, Trockenbau, Estrich und Fliesen treffen auf Elektrik, Sanitär und Heizung. Genau deshalb macht es Sinn, alles aus einer Hand zu vergeben. Als Generalunternehmer koordinieren wir sämtliche Gewerke — mit eigenem Fachpersonal und einem persönlichen Bauleiter als Ihrem einzigen Ansprechpartner.

Was eine Wohnungssanierung in Wien insgesamt kostet und wie der Ablauf funktioniert, erfahren Sie in unserem Beitrag zur Wohnungssanierung.

Ob Sie einen klassischen Gründerzeit-Dachboden im 7. Bezirk ausbauen möchten oder eine Aufstockung in den Außenbezirken planen — wir bringen die Erfahrung mit, die Ihr Projekt braucht. Auch wenn Ihr Gebäude umfassender saniert werden soll, stehen wir Ihnen zur Seite: Unsere Altbausanierung deckt das gesamte Spektrum ab.

Bereit für Ihren Dachausbau? Kontaktieren Sie uns für eine kostenlose Erstbesichtigung. Wir prüfen die Machbarkeit, beraten Sie zu Genehmigung und Förderungen und erstellen ein transparentes Angebot — alles aus einer Hand.