Dachbodenausbau Wien: Vom Rohdachboden zur fertigen Wohnung

Über Ihnen liegt ein Raum, den seit Jahrzehnten niemand betreten hat. Staubige Ziegel, ein alter Dachstuhl, vielleicht noch die Reste einer Wäschespinne. In Wiener Gründerzeithäusern ist das der Normalzustand eines Rohdachbodens. Und es ist die letzte große Flächenreserve, die diese Stadt in ihren dicht verbauten Bezirken noch hat.

Die Frage, die dann kommt, ist immer dieselbe: Geht das überhaupt bei uns? Die ehrliche Antwort lautet, dass sich das an vier Punkten entscheidet, und alle vier lassen sich in wenigen Wochen klären. Wir gehen sie hier der Reihe nach durch.

Dachbodenausbau, Dachausbau, Dachgeschossausbau: dasselbe?

Im Alltag werden die Begriffe durcheinander verwendet, gemeint ist meist dasselbe Vorhaben. Eine kleine Unterscheidung hilft trotzdem.

Beim Dachbodenausbau nutzen Sie den vorhandenen Dachraum unter dem bestehenden Dachstuhl. Das Dach bleibt in seiner Grundform erhalten, es kommen Dachflächenfenster oder Gauben dazu. Bei einer Aufstockung setzen Sie dem Haus dagegen ein zusätzliches Geschoss auf, was ein anderes Projekt mit anderer Statik und anderem Verfahren ist. Dazu haben wir einen eigenen Beitrag über die Hausaufstockung in Wien.

Ein Rohdachboden ist der unausgebaute Dachraum im Rohzustand, so wie er derzeit dasteht. In Wien werden Rohdachböden auch verkauft, oft im Zusammenhang mit einem Zinshaus. Wer einen kauft, kauft eine Bauaufgabe, nicht eine Wohnung.

Ist Ihr Dachboden ausbaubar? Vier Punkte entscheiden

1. Die Raumhöhe

Aufenthaltsräume brauchen in Wien eine lichte Höhe von mindestens 2,30 Metern über mindestens der halben Grundfläche. Klingt einfach, ist im Altbau aber der häufigste Knackpunkt. Ein flacher Dachstuhl mit niedriger Kniestockhöhe lässt sich nur mit Eingriffen ins Dach lösen, etwa durch Gauben oder eine Anhebung. Beides verändert das Projekt erheblich.

Messen Sie im Zweifel selbst nach, bevor Sie weiterplanen. Ein Zollstock und eine halbe Stunde ersparen unter Umständen eine teure Planungsrunde.

2. Die Statik des Bestands

Ein Dachbodenausbau bringt Gewicht in ein Haus, das dieses Gewicht nie tragen musste. Die Tramdecke über dem obersten Geschoss eines Gründerzeithauses ist für Lagerlast ausgelegt, nicht für Wohnnutzung mit Estrich, Bädern und Möbeln. In den meisten Wiener Projekten wird diese Decke deshalb ertüchtigt oder ersetzt.

Dazu kommt die Frage, ob die Fundamente und das Mauerwerk die zusätzliche Last aufnehmen. Ein Statiker klärt das mit einer Bestandsaufnahme. Das ist die erste echte Investition im Projekt und die sinnvollste, weil sie über alles Weitere entscheidet.

3. Die Erschließung

Der schönste Dachboden nützt wenig, wenn niemand hinaufkommt. Die bestehende Stiege muss bis zur neuen Wohnung geführt werden, und zwar in einer Ausführung, die Brandschutz und Fluchtwegregeln erfüllt. In vielen Häusern kommt die Frage nach einem Lift dazu, spätestens wenn die Wohnung später gut vermietbar oder verkäuflich sein soll.

Ein nachträglicher Lifteinbau ist in Wien machbar und wird teilweise gefördert, verändert aber Kosten und Bauzeit spürbar. Klären Sie früh, ob er Teil des Projekts sein soll.

4. Widmung, Schutzzone, Bauordnung

Bebauungsplan und Widmung geben vor, wie hoch gebaut werden darf und ob das Dachgeschoss überhaupt ausgebaut werden kann. Liegt das Haus in einer Schutzzone, redet die Stadtgestaltung beim Erscheinungsbild mit, was Gauben und Dachflächenfenster stark einschränken kann. Bei Denkmalschutz kommt das Bundesdenkmalamt dazu.

Wie das Verfahren bei der Baupolizei im Detail abläuft, welche Stellen beteiligt sind und wie lange das dauert, haben wir im Beitrag zur Genehmigung des Dachausbaus in Wien ausführlich beschrieben.

Wem gehört der Dachboden eigentlich?

Diese Frage wird regelmäßig unterschätzt und bringt Projekte häufiger zu Fall als die Statik. In einem Haus mit Wohnungseigentum zählt der Dachboden in aller Regel zu den allgemeinen Teilen. Er gehört also allen Miteigentümern gemeinsam, nicht dem Eigentümer der obersten Wohnung.

Wollen Sie dort ausbauen, brauchen Sie eine Vereinbarung mit der Eigentümergemeinschaft. Üblich ist, dass der Dachboden erworben oder ein Zubaurecht eingeräumt wird, häufig verbunden mit Gegenleistungen wie einer Fassaden- oder Stiegenhaussanierung. Diese Verhandlung dauert erfahrungsgemäß länger als das Behördenverfahren.

Gehört Ihnen das ganze Haus, etwa als Zinshauseigentümer, entfällt dieser Schritt. Dann ist der Dachbodenausbau eines der wirtschaftlichsten Instrumente überhaupt, um den Wert des Objekts zu heben. Besonders dann, wenn ohnehin eine Zinshaussanierung ansteht und Gerüst und Baustelleneinrichtung schon stehen.

Der Ablauf: von der Idee zur Übergabe

Ein Dachbodenausbau in Wien läuft in fünf Phasen ab. Die ersten beiden entscheiden über Erfolg oder Scheitern, gebaut wird erst in Phase vier.

• Phase 1, Machbarkeit: Bestandsaufnahme, Höhenmessung, statische Ersteinschätzung, Prüfung von Widmung und Schutzzone. Dauer wenige Wochen.
• Phase 2, Rechte klären: Eigentumsfrage, Vereinbarung mit der Eigentümergemeinschaft, gegebenenfalls Kauf des Dachbodens. Dauer sehr unterschiedlich, oft mehrere Monate.
• Phase 3, Planung und Einreichung: Entwurf, Statik, Energieausweis, Brandschutzkonzept, Einreichung bei der Baupolizei. Rechnen Sie mit drei bis sechs Monaten Verfahrensdauer.
• Phase 4, Bauausführung: Dachdeckung öffnen, Statik ertüchtigen, Dämmung, Fenster und Gauben, Innenausbau, Haustechnik. Meist sechs bis zwölf Monate.
• Phase 5, Fertigstellung: Fertigstellungsanzeige, Abnahmen, Befunde, Übergabe.

In Summe liegen zwischen erstem Gespräch und Einzug meist zwölf bis vierundzwanzig Monate. Wer schneller rechnet, hat eine der ersten drei Phasen unterschätzt.

Bauen im bewohnten Haus

Anders als beim Neubau wohnen unter Ihrer Baustelle Menschen. Das ist der Teil, der in Angeboten selten steht und im Projekt am meisten Nerven kostet.

Praktisch heißt das: Das Dach wird abschnittsweise geöffnet und provisorisch dicht gehalten, damit ein Sommergewitter nicht durch drei Geschosse läuft. Material kommt über einen Außenaufzug oder Kran statt durchs Stiegenhaus. Lärmintensive Arbeiten werden gebündelt und angekündigt. Die Stiegenhausreinigung läuft während der Bauzeit häufiger.

Wir informieren die Bewohner vorab schriftlich über den Bauablauf und benennen eine Ansprechperson für Beschwerden. Das klingt nach Kleinigkeit, entscheidet aber darüber, ob die Hausgemeinschaft das Projekt mitträgt oder blockiert.

Woran Sie eine geeignete Firma erkennen

Ein Dachbodenausbau ist kein Auftrag für einen einzelnen Professionisten. Rohbau, Zimmerer, Spengler, Dachdecker, Fenster, Trockenbau, Elektro, Sanitär und Heizung müssen ineinandergreifen, und zwar auf einer Baustelle mit begrenztem Platz und laufendem Wohnbetrieb darunter.

Diese Fragen trennen im Erstgespräch die Spreu vom Weizen:

• Wer koordiniert die Gewerke, und ist diese Person mein fixer Ansprechpartner?
• Haben Sie Dachprojekte im bewohnten Wiener Altbau gemacht, und darf ich mir eines ansehen?
• Wie sichern Sie das Dach während der Bauzeit gegen Wasser?
• Was genau ist im Preis enthalten, und welche Positionen sind ausdrücklich nicht drin?
• Wer erstellt Statik und Einreichung, und wer haftet dafür?

Eine Firma, die auf die vierte Frage ausweicht, sollte nicht in die engere Wahl kommen. Die teuersten Überraschungen im Dachbodenausbau stecken nicht im Angebot, sondern in dem, was darin fehlt.

Wir arbeiten als Generalunternehmer und übernehmen die Koordination komplett. Bautechnik und Haustechnik kommen bei uns aus demselben Haus, was bei einem Dachprojekt konkret bedeutet, dass Statik, Dämmung und Installationen nicht an drei verschiedenen Firmen hängen. Mehr dazu auf unserer Seite zum Dachausbau in Wien.

Und was kostet das Ganze?

Kurz gefasst bewegen sich Wiener Dachbodenausbauten meist zwischen 1.700 und 2.500 Euro pro Quadratmeter, wobei Statik und Rohbau die größten Posten sind. Bei 100 Quadratmetern Nutzfläche landen Sie also grob bei 170.000 bis 250.000 Euro, dazu kommen Nebenkosten für Planung, Statik und Behörde.

Weil die Spanne stark vom Bestand abhängt, haben wir dem Thema einen eigenen, ausführlichen Beitrag gewidmet. Dort finden Sie die Aufschlüsselung nach Gewerk, Rechenbeispiele und die Faktoren, die den Preis nach oben treiben: Dachausbau Kosten Wien.

Reden wir über Ihren Dachboden

Der günstigste Zeitpunkt für eine ehrliche Einschätzung ist ganz am Anfang, bevor Geld in Pläne fließt. Wir sehen uns den Dachboden an, messen die Höhen, beurteilen den Dachstuhl und sagen Ihnen, ob sich das Projekt trägt. Auch wenn die Antwort einmal Nein lautet.

Wir arbeiten in ganz Wien, von den Gründerzeithäusern in 1070 und 1090 bis zu den Siedlungshäusern in 1220. Vereinbaren Sie ein Erstgespräch. Die erste Besichtigung kostet Sie nichts.