Feuchte Wände in Wien: Welche Firma ist zuständig, und wer zahlt?

Am Mauerfuß blättert der Putz, hinter dem Kasten riecht es muffig, und die erste Frage ist gar nicht, wie man das saniert. Sie lautet: Wen rufe ich jetzt an? Die kurze Antwort: Als Mieter melden Sie den Schaden schriftlich Ihrer Hausverwaltung. Als Eigentümer brauchen Sie einen Betrieb, der zuerst misst und erst danach ein Angebot schreibt.

Welche Firma bei feuchten Wänden die richtige ist, hängt von der Ursache ab. Wer am Ende zahlt, hängt davon ab, wem die Mauer gehört. Beides gehen wir der Reihe nach durch, für die Mietwohnung, die Eigentumswohnung und das Einfamilienhaus in Wien.

Ein Hinweis vorweg, weil es auch um Recht geht: Dieser Text ist eine Orientierung aus der Sicht eines Wiener Bauunternehmens und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihren konkreten Fall sind die Arbeiterkammer, die Mietervereinigung und die Schlichtungsstelle der Stadt Wien die richtigen Adressen.

Feuchte Wand entdeckt: Wen rufen Sie zuerst an?

Das hängt davon ab, in welcher Rolle Sie vor der Wand stehen.

• Mieter: Hausverwaltung oder Vermieter, und zwar schriftlich, mit Datum und Fotos.
• Mieter im Gemeindebau: Wiener Wohnen, über die Service-Nummer.
• Wohnungseigentümer: ebenfalls zuerst die Hausverwaltung, denn das Mauerwerk gehört in aller Regel zu den allgemeinen Teilen des Hauses.
• Hauseigentümer: direkt einen Fachbetrieb, der die Ursache feststellt, bevor er über Verfahren redet.
• Hausverwaltung: einen Betrieb, der Ihnen einen Befund mit Messwerten liefert, den Sie den Eigentümern vorlegen können.

Fotografieren Sie die Stelle, bevor Sie etwas abwischen oder überstreichen. Notieren Sie, seit wann Ihnen der Schaden auffällt und ob er nach Regen stärker wird. Das klingt nach einer Kleinigkeit, erspart aber später viele Diskussionen. Als Mieter sollten Sie außerdem nicht selbst eine Firma beauftragen, solange nicht geklärt ist, wer zuständig ist.

Erst die Ursache, dann die Firma: welcher Fachmann wofür zuständig ist

Den einen Fachmann für feuchte Wände gibt es nicht. Wasser kommt auf vier Wegen in eine Mauer, und für jeden ist ein anderes Gewerk zuständig. Wer die falsche Firma ruft, bekommt im besten Fall eine ehrliche Absage. Im schlechteren Fall bekommt er eine Sanierung, die am Problem vorbeigeht.

Vermuten Sie eine undichte Leitung, ist das ein Fall für den Installateur. Diesen Teil decken wir mit unserem Bereich Sanitär und Gas selbst ab. Wie sich die übrigen Ursachen auseinanderhalten lassen, steht ausführlich in unserem Ratgeber über feuchte Wände und Kellertrockenlegung in Wien.

Oft bleibt es nicht bei einer Ursache. Im Souterrain eines Gründerzeithauses steigt Feuchtigkeit aus dem Boden auf, und an derselben kalten Wand schlägt sich zusätzlich Wasserdampf aus der Raumluft nieder. Ein Betrieb, der nur eine Lösung im Programm hat, sieht dann auch nur ein Problem. Am Anfang sollte deshalb jemand stehen, der misst, bevor er etwas verkauft.

Trockenlegung ist kein eigenes Gewerbe: welche Berechtigungen zählen

Ein eigenes Gewerbe „Mauertrockenlegung“ gibt es in der Liste der reglementierten Gewerbe nicht. Die Bezeichnung „Trockenlegungsfachbetrieb“ sagt für sich also noch nichts über die Befugnis aus.

Zwei Berechtigungen sollten Sie kennen:

• Baumeister. Das ist ein reglementiertes Gewerbe (§ 94 Z 5 GewO). Der Baumeister darf Bauten planen, berechnen, leiten und ausführen. Im Rahmen seiner Bauführung darf er auch die Arbeiten der Abdichter gegen Feuchtigkeit und Druckwasser übernehmen. Nachzulesen ist das in § 99 der Gewerbeordnung.
• Bauwerksabdichten. Auch dafür braucht es eine Gewerbeberechtigung. § 150 Abs 2c GewO ordnet das Abdichten gegen Feuchtigkeit und Druckwasser dem Gewerbe der Wärme-, Kälte-, Schall- und Branddämmer zu.

Geschützt ist übrigens auch das Wort „Baumeister“ selbst. Wer das Gewerbe nur eingeschränkt ausüben darf, muss sich laut § 99 Abs 5 GewO „Baugewerbetreibender“ nennen.

Für Sie als Auftraggeber zählt weniger der Paragraf als die Kontrolle. Die Gewerbeberechtigung eines Betriebs lässt sich im Gewerbeinformationssystem GISA nachsehen, öffentlich und ohne Kosten. Das dauert zwei Minuten. Fragen Sie im Zweifel auch direkt nach, mit welcher Berechtigung die Firma arbeitet. Ein befugter Betrieb beantwortet das ohne Zögern.

Wir führen die Mauertrockenlegung in Wien samt allen Arbeiten danach selbst aus. Nach der Sperre kommen Putz, Estrich, Malerei und oft auch neue Leitungen, und dafür braucht es ohnehin einen Betrieb, der bauen darf.

Sie wissen noch nicht, welche Ursache bei Ihnen vorliegt? Schreiben Sie uns oder rufen Sie an. Die Erstbesichtigung ist kostenlos und unverbindlich.

Wann ein Gutachter sinnvoll ist

Für eine gewöhnliche Sanierung brauchen Sie keinen. Es reicht, wenn der ausführende Betrieb misst und die Werte im Angebot dokumentiert.

Anders ist es, wenn gestritten wird oder viel Geld auf dem Spiel steht:

• Vermieter und Mieter sind uneins, ob ein Baumangel schuld ist oder das Lüften.
• In der Eigentümergemeinschaft soll ein größerer Betrag beschlossen werden, und es gibt Widerstand.
• Sie wollen eine Wohnung oder ein Haus kaufen und sehen Feuchteschäden.

In solchen Fällen lohnt sich ein allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger. Er verkauft keine Sanierung und hat kein Interesse an einem bestimmten Ergebnis. Die Liste dieser Sachverständigen wird von der Justiz geführt und ist öffentlich einsehbar. Woran Sie selbst erkennen, ob ein Schaden dringend ist, beschreiben wir im Beitrag Bauschäden erkennen: Wann muss saniert werden?

Wer zahlt in der Mietwohnung?

Im klassischen Wiener Zinshaus gilt das Mietrechtsgesetz meist in vollem Umfang. Das betrifft vor allem Altbauten mit Baubewilligung vor dem 1. Juli 1953 und mehr als zwei Mietobjekten, außerdem den geförderten Neubau.

Dort ist die Sache recht klar geregelt. Nach § 3 des Mietrechtsgesetzes muss der Vermieter die allgemeinen Teile des Hauses erhalten. In der Wohnung selbst ist er zuständig, wenn es um ernste Schäden des Hauses geht oder um eine erhebliche Gesundheitsgefährdung. Die Arbeiterkammer Wien führt feuchte Mauern ausdrücklich als Beispiel für einen ernsten Schaden an.

Was Sie selbst tun müssen: den Schaden unverzüglich anzeigen. Das verlangt § 1097 ABGB, und wer es unterlässt, kann schadenersatzpflichtig werden. Melden Sie schriftlich, mit Fotos und Datum, und setzen Sie eine angemessene Frist.

Wenn die Hausverwaltung nicht reagiert

Hauptmieter können in Wien bei der Schlichtungsstelle der MA 50 beantragen, dass dem Vermieter die Arbeiten aufgetragen werden. Das Verfahren kostet nichts. Den Antrag auf Durchführung von Erhaltungsarbeiten stellen Sie online. Bei einem Baugebrechen kann außerdem die Baupolizei (MA 37) einschreiten, denn nach § 129 der Bauordnung für Wien kann die Behörde die Behebung anordnen.

Mietzinsminderung: möglich, aber mit Vorsicht

Ist die Wohnung wegen der Feuchtigkeit nur eingeschränkt brauchbar, sieht § 1096 ABGB eine Mietzinsminderung vor, für die Dauer und im Ausmaß der Beeinträchtigung. Wie hoch sie ausfällt, hängt vom Einzelfall ab. Eine fixe Tabelle gibt es nicht.

Kürzen Sie die Miete deshalb nicht auf eigene Faust um einen geschätzten Betrag. Wer zu viel abzieht, riskiert im schlimmsten Fall eine Räumungsklage. Die Arbeiterkammer empfiehlt, den Mangel schriftlich zu melden, unter Vorbehalt weiterzuzahlen und den zu viel bezahlten Teil zurückzufordern. Lassen Sie sich beraten, bevor Sie etwas einbehalten.

Bei Mietverhältnissen außerhalb der MRG-Vollanwendung, etwa im vermieteten Einfamilienhaus oder im ungeförderten Neubau, hängt die Lage vom Vertrag ab. Holen Sie hier auf jeden Fall Beratung ein.

Gemeindewohnung und Genossenschaft: wo Sie melden

Im Gemeindebau melden Sie den Schaden über die Service-Nummer von Wiener Wohnen. Schicken Sie zusätzlich eine schriftliche Meldung mit Fotos nach, damit das Datum belegt ist.

In einer Genossenschaftswohnung ist die Bauvereinigung oder deren Hausverwaltung Ihr Ansprechpartner. Dort gilt das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz mit eigenen Regeln zur Erhaltung. Der Weg bleibt derselbe: schriftlich melden, Frist setzen, bei Bedarf beraten lassen.

Wer zahlt in der Eigentumswohnung?

Viele Wohnungseigentümer nehmen an, eine feuchte Wand in der eigenen Wohnung sei ihr eigenes Problem. Meist stimmt das nicht. Die Erhaltung der allgemeinen Teile ist Sache der Eigentümergemeinschaft, und § 28 des Wohnungseigentumsgesetzes 2002 (WEG) zählt zur ordentlichen Verwaltung ausdrücklich auch die Behebung ernster Schäden des Hauses in einem einzelnen Wohnungseigentumsobjekt.

In der Praxis heißt das: Die Trockenlegung wird in der Regel aus der Rücklage bezahlt, auch wenn der Schaden nur in Ihrer Erdgeschoßwohnung sichtbar ist. Melden Sie ihn der Hausverwaltung schriftlich.

Und wenn die Gemeinschaft nicht will? Dann sind Sie nicht auf die Mehrheit angewiesen. Nach § 30 WEG kann jeder einzelne Wohnungseigentümer bei Gericht durchsetzen, dass solche Arbeiten binnen angemessener Frist durchgeführt werden.

Die Grenze liegt bei dem, was nur Ihre Wohnung betrifft. Ihr eigenes Objekt halten Sie selbst instand. Entsteht die Feuchtigkeit durch Kondensat aus der Nutzung und nicht durch einen Mangel am Haus, wird die Gemeinschaft dafür kaum aufkommen. Ein Befund mit Messwerten ist in der Eigentümerversammlung deshalb mehr wert als jede Vermutung.

Einfamilienhaus: Sie zahlen selbst. Und die Versicherung?

Gehört Ihnen das Haus, tragen Sie die Kosten der Trockenlegung selbst. In Wien kommt eine Pflicht dazu: Nach § 129 der Bauordnung muss jeder Eigentümer sein Gebäude in gutem Zustand erhalten. Mit welchen Beträgen zu rechnen ist, haben wir an drei Beispielen im Beitrag zu den Kosten der Mauertrockenlegung in Wien durchgerechnet.

Die Hoffnung auf die Versicherung erfüllt sich leider selten. Als Faustregel:

• Leitungswasser ist typischerweise gedeckt. Ein geplatztes Rohr oder ein undichter Anschluss ist der klassische Versicherungsfall.
• Aufsteigende Feuchtigkeit, Grundwasser und Niederschlagswasser sind typischerweise nicht gedeckt.

Für den Wohnungsinhalt ist die Haushaltsversicherung da, für Mauern und Böden die Eigenheim- oder Gebäudeversicherung. Was in Ihrem Fall gilt, entscheidet allein Ihre Polizze. Lesen Sie die Bedingungen nach oder fragen Sie Ihren Betreuer, bevor Sie mit einer Zahlung rechnen.

Woran Sie einen seriösen Betrieb erkennen

Wenn Sie eine Firma suchen, die eine Wand oder ein ganzes Haus trockenlegen soll, helfen fünf Fragen. Wir messen uns selbst daran.

• Wird vor dem Angebot gemessen? Feuchte- und Salzmessung kommen zuerst. Ohne Messwerte ist jeder Preis geraten.
• Wird das Verfahren begründet? Sie sollten erfahren, warum gerade diese Lösung zu Ihrer Mauer passt und was dagegen sprechen könnte. Der Maßstab dafür ist die ÖNORM B 3355.
• Stehen die Positionen einzeln im Angebot? Sperre, Putzabnahme, Trocknung, Sanierputz, Malerei. Nur so lassen sich zwei Angebote überhaupt vergleichen.
• Gibt es eine Kontrollmessung nach der Sanierung? Ob eine Mauer trocknet, lässt sich messen. Ein Betrieb, der das von sich aus zusagt, steht zu seiner Arbeit.
• Was wird versprochen? Für Bauleistungen gilt in Österreich die gesetzliche Gewährleistung von drei Jahren. Daran halten wir uns, eine Garantie über Jahrzehnte versprechen wir nicht. Was Sie von uns bekommen, sind Messwerte von vorher und nachher.

Beim Keller kommt eine Frage dazu: Kann der Betrieb sowohl die Sperre im Mauerwerk als auch die Abdichtung der Wandfläche ausführen? Was im Wiener Bestand möglich ist, lesen Sie auf unserer Seite zur Kellertrockenlegung.

Wenn wir zuständig sind: So gehen wir vor

Ein Wiener Gründerzeithaus steht seit mehr als hundert Jahren, mit Ziegelmauern, wie sie heute niemand mehr baut. Eine feuchte Wand ist für so ein Haus kein Todesurteil. Sie ist eine Aufgabe, die in der richtigen Reihenfolge gelöst werden will.

Wir kommen zur kostenlosen Erstbesichtigung, messen und sagen Ihnen, woher das Wasser kommt. Erst danach bekommen Sie ein Angebot mit einzeln aufgeschlüsselten Positionen. Stellt sich heraus, dass ein Rohr schuld ist und keine Sperre fehlt, sagen wir Ihnen auch das. Alles aus einer Hand heißt bei uns: Bautechnik und Haustechnik sitzen im selben Betrieb, Sie brauchen weder für die Diagnose noch für die Sanierung eine zweite Firma.

Hausverwaltungen bekommen von uns Unterlagen, die sich in der Eigentümerversammlung vorlegen lassen. Wie die Sanierung Schritt für Schritt abläuft, steht auf der Seite zur Mauertrockenlegung. Oder Sie vereinbaren gleich einen Termin. Wir melden uns rasch.