Haustechnik aus einer Hand: Generalunternehmer für Bau + Haustechnik in Wien

Warum Wiener Sanierungen an den Schnittstellen scheitern

Wer schon einmal eine Altbauwohnung im 7. Bezirk saniert hat, kennt das Muster. Sechs Gewerke, sechs Termine, sechs Rechnungen. Und am Ende sechs Schuldige, wenn etwas nicht passt. Der Elektriker wartet auf den Trockenbauer. Der Trockenbauer wartet auf den Installateur. Der Installateur wartet auf den Bauleiter, den es streng genommen gar nicht gibt, weil der Eigentümer alles selbst koordiniert.

Genau dieses Schnittstellen-Chaos ist der häufigste Grund, warum eine Wohnungssanierung in Wien aus dem Ruder läuft. Nicht die Technik. Nicht das Material. Die Koordination. Und genau hier setzt das Modell des Haustechnik-Generalunternehmers an.

Wir erleben es täglich: Ein Eigentümer im 4. Bezirk ruft an, weil der Heizungstausch hängt, der Elektriker schon zweimal nicht erschienen ist und die Hausverwaltung Druck macht. Wenn Bautechnik und Haustechnik bei einer Firma liegen, gibt es diese Anrufe nicht.

Lassen Sie sich unverbindlich beraten. Eine Erstbesichtigung in Wien ist bei uns kostenlos.

Generalunternehmer, Generalplaner, Totalunternehmer, Einzelvergabe: der Unterschied

Bevor Sie ein Sanierungsprojekt starten, müssen Sie eine Vergabe-Entscheidung treffen. Vier Modelle stehen zur Wahl. Sie unterscheiden sich nicht nur im Aufschlag, sondern vor allem darin, wer das Risiko trägt und wer am Ende haftet.

Generalunternehmer (GU)

Der Generalunternehmer übernimmt die komplette Ausführung sämtlicher Gewerke gegen einen Vertrag und einen Preis. Sie haben einen einzigen Ansprechpartner, eine einzige Rechnung und einen direkten Gewährleistungsanspruch. Die Planung kann beim GU mitliegen oder bei einem externen Architekten. Der Aufschlag liegt im Wiener Markt bei 10 bis 15 Prozent auf die reine Bauleistung. Dafür entfallen Eigenkoordination und das Risiko, dass ein Gewerk den nächsten Schritt blockiert.

Generalplaner (GP)

Ein Generalplaner ist ein Architektur- oder Ziviltechnikerbüro, das Planung, Ausschreibung und Bauüberwachung übernimmt, aber nicht ausführt. Sie als Bauherr vergeben anschließend die einzelnen Gewerke selbst, oft auf Empfehlung des GP. Das Honorar liegt bei 8 bis 12 Prozent. Sie behalten Flexibilität bei der Firmenwahl, tragen aber das Schnittstellen-Risiko zwischen den Gewerken weiterhin selbst. Bei kleineren Wohnungssanierungen ist dieses Modell selten wirtschaftlich.

Totalunternehmer (TU)

Ein Totalunternehmer macht alles, was ein GU macht, plus die komplette Planung. Sie geben ein Grundstück oder eine leere Wohnung ab und bekommen den Schlüssel zurück. Praktisch für Investoren und Bauträger. Der Aufschlag liegt höher, typischerweise 12 bis 18 Prozent, weil das gesamte Planungs- und Ausführungsrisiko abgegeben wird.

Einzelvergabe

Bei der Einzelvergabe beauftragen Sie jedes Gewerk separat. Boden, Trockenbau, Elektro, Sanitär, Heizung, Maler. Sechs Verträge, sechs Bauleistungen, sechs Gewährleistungen. Auf dem Papier sparen Sie den Aufschlag. In der Praxis übernehmen Sie die Bauleitung selbst und haften dafür, wenn ein Gewerk dem nächsten den Untergrund verdirbt. Das Modell funktioniert für erfahrene Bauherren mit viel Zeit. Für die meisten privaten Sanierungen ist es der teuerste Weg, weil Verzögerungen, Doppelarbeit und Mängel-Streitigkeiten den scheinbaren Preisvorteil aufzehren.

Tabelle: Vergabe-Modelle im direkten Vergleich

Welche Gewerke deckt Haustechnik überhaupt ab?

Der Begriff Haustechnik wird in Wien oft enger verstanden, als er tatsächlich ist. Manche meinen damit nur Heizung und Sanitär. Andere zählen alles dazu, was hinter der Wand verschwindet. Eine fachgerechte Definition umfasst sechs Bereiche, die in einer modernen Sanierung gemeinsam geplant werden müssen.

Heizung

Wärmeerzeugung, Wärmeverteilung, Regelung. In Wien aktuell vor allem als Umstieg von Gas auf Wärmepumpe oder Fernwärme. Die hydraulische Auslegung muss zur Dämmung passen, sonst bleibt die Effizienz hinter den Werten am Datenblatt zurück. Mehr dazu in unserem Beitrag zum Heizungstausch in Wien und auf der Leistungsseite Heizung.

Sanitär & Gas

Trinkwasser, Abwasser, Gasleitungen. Im Altbau oft mit Bleirohren oder verzinkten Stahlleitungen, die ohnehin zu erneuern sind. Bei Gewerbeobjekten kommen Hebeanlagen und Fettabscheider dazu. Details auf unserer Sanitär & Gas Leistungsseite.

Elektro

Verteiler, Stromkreise, FI-Schutz, Beleuchtung, Datenleitungen. Die OVE E 8101 ist seit Oktober 2025 in der aktuellen Fassung verbindlich. Wer im Altbau saniert, kommt um eine Erneuerung selten herum. Wir haben das in einem eigenen Beitrag durchdekliniert: Elektroinstallation im Altbau.

Lüftung mit Wärmerückgewinnung

Im Wiener Altbau lange ein Tabu, heute Standard bei jeder ernsthaften thermischen Sanierung. Eine kontrollierte Wohnraumlüftung mit WRG holt 70 bis 90 Prozent der Wärme aus der Abluft zurück. Im Bestand rechnen Sie mit etwa 8.000 bis 18.000 Euro für eine durchschnittliche Wohnung, je nach Geräteklasse und Leitungsführung.

Photovoltaik und Speicher

Bei Zinshäusern und Reihenhäusern oft sinnvoll, in der einzelnen Eigentumswohnung selten machbar. Wir prüfen Statik, Verschattung und Anschluss an die Wiener Netze gemeinsam und legen die Anlage so aus, dass sich der Eigenverbrauch maximiert. Mehr in unserem Beitrag zu PV-Kosten in Wien und auf der Photovoltaik-Leistungsseite.

Smart Home und Netzwerk

Strukturierte Verkabelung, Wifi-Mesh, KNX, Loxone, smarte Heizungssteuerung. Wenn ohnehin geschlitzt wird, kosten Leerrohre wenig und sparen später ein Vielfaches. Details auf der Netzwerktechnik-Seite.

Eine Übersicht über alle Gewerke und das Zusammenspiel mit der Bautechnik finden Sie in unserer Haustechnik-Hub-Seite.

Bautechnik UND Haustechnik aus einer Hand: der echte Wiener USP

Die meisten Wiener Generalunternehmer sind Bauunternehmer, die Haustechnik an Sub-Installateure weitergeben. Damit sind die Schnittstellen formal beim GU, in der Praxis aber wieder beim Subunternehmer. Flarent ist ein anderer Typ Generalunternehmer: Bautechnik UND Haustechnik mit eigenem Meisterpersonal. Heizung, Sanitär, Gas, Elektro, Lüftung, Photovoltaik. Alles unter dem selben Dach, koordiniert vom selben Bauleiter, abgerechnet auf einer Rechnung, mit einer Gewährleistung. Das ist in Wien selten. Und das ist der Grund, warum eine Komplettsanierung bei uns vier statt sieben Monate dauert.

Was bedeutet das in der Praxis? Wenn der Trockenbauer den Schacht für die Lüftung anders setzen muss als geplant, fragt er nicht den Generalplaner. Er geht zwei Räume weiter zum Lüftungskollegen und sie lösen es vor Ort. Wenn der Elektriker beim Stemmen ein Wasserrohr trifft, kommt der eigene Installateur am selben Tag. Keine Rückfrage, kein Termin, keine Verzögerung.

Was kostet ein Haustechnik-GU? Aufschlag transparent

Die häufigste Frage, die wir am Telefon bekommen. Die ehrliche Antwort: Der GU-Aufschlag in Wien liegt bei 10 bis 15 Prozent auf die reine Bauleistung. Diese Spanne ist nicht beliebig. Sie hängt von Projektgröße, Komplexität und Vergabezeitpunkt ab.

Was steckt im Aufschlag drin?

• Komplette Bauleitung über die gesamte Projektdauer
• Koordination aller Gewerke, einschließlich Subunternehmer wo nötig
• Risikoübernahme für Schnittstellen, Mängel und Verzögerungen
• Gewährleistung gebündelt auf eine Firma
• Förderabwicklung und Behördenwege
• Marge des Unternehmens

Was bedeutet der Aufschlag NICHT? Er ist kein Aufpreis für dieselbe Arbeit. Er ist die Vergütung für eine Leistung, die Sie sonst selbst erbringen oder einen Generalplaner bezahlen müssten. Wer den GU-Aufschlag mit dem Generalplaner-Honorar von 8 bis 12 Prozent vergleicht und das Risiko der Eigenkoordination dazurechnet, landet in der Praxis bei einem Netto-Vorteil von etwa 5 bis 12 Prozent zugunsten des GU-Modells. Plus den Zeitwert von zwei bis drei gewonnenen Monaten.

Fallbeispiel: 100 m² Altbau-Komplettsanierung in 1070 Wien

Konkrete Zahlen sagen mehr als Prozentsätze. Wir rechnen Ihnen ein typisches Wiener Projekt durch. Eine 100 m² Gründerzeitwohnung im 7. Bezirk, Vollsanierung, Tausch der Gasetagenheizung gegen eine Luft-Wasser-Wärmepumpe, neue Elektrik nach OVE E 8101, neues Bad, neue Küche, Lüftung mit WRG, Boden und Maler. Alle Werte sind Richtwerte für 2026, netto.

Auf den ersten Blick sieht die Einzelvergabe günstiger aus. Rechnen Sie aber Ihren Eigenaufwand realistisch ein. 200 bis 400 Stunden Bauleitung über sechs bis neun Monate. Das sind je nach Stundensatz schnell 15.000 bis 30.000 Euro Opportunitätskosten. Plus das nicht kalkulierbare Risiko von Mängelstreitigkeiten zwischen den Gewerken. Genau diese Position fehlt in jeder Einzelvergabe-Rechnung.

Wir erstellen Ihnen ein konkretes Festpreisangebot für Ihre Wohnung. Kostenlos und unverbindlich.

Vorteile gegenüber der Einzelvergabe

Über den reinen Preisvergleich hinaus gibt es fünf strukturelle Vorteile, die in keiner Tabelle stehen.

Ein Vertrag, ein Ansprechpartner. Sie diskutieren nicht mit sechs Firmen, sondern mit einem Bauleiter. Termine, Änderungen, Reklamationen laufen über eine Stelle. Wer schon einmal versucht hat, am Donnerstag um 17 Uhr drei Handwerker für Freitag früh zu koordinieren, weiß diesen Punkt zu schätzen.

Eine Gewährleistung. Drei Jahre nach ABGB für die gesamte Leistung. Wenn nach zwei Jahren der Boden knackt und Sie nicht wissen, ob es am Estrich oder am Parkett liegt, ist das nicht Ihr Problem. Beim GU haben Sie genau einen Schuldner.

Bauzeit-Verkürzung um 3 bis 5 Monate. Bei einer typischen Wohnungssanierung schaffen wir 4 bis 6 Monate Bauzeit, gegenüber 6 bis 9 Monaten bei Einzelvergabe. Das ist nicht Marketing, sondern Folge der parallelen Steuerung der Gewerke.

Förderabwicklung gebündelt. Sanierungsoffensive, MA 50 THEWOSAN, Wohnfonds Wien, Wallbox-Förderung. Wir kennen die Anträge, wir füllen sie aus, wir liefern die Belege. Das ist Teil des GU-Vertrags und kein Extra.

Schnittstellen-Risiko entfällt. Der Klassiker im Altbau: Der Installateur sagt, der Trockenbauer hat den Schacht zu eng gemacht. Der Trockenbauer sagt, der Plan war so. Beim GU diskutieren wir das intern und Sie sehen das Ergebnis.

Risiken: worauf Sie beim GU-Vertrag achten müssen

Ein guter Beitrag erzählt nicht nur die Vorteile. Auch das GU-Modell hat Schattenseiten und wir sprechen sie offen an.

Insolvenzrisiko. Wenn Ihr GU während der Bauzeit insolvent wird, stehen Sie schlechter da als bei einer Einzelvergabe. Gegenmaßnahmen: Bonitätsprüfung über Creditreform vor Vertragsabschluss, Anzahlung auf maximal 10 bis 15 Prozent begrenzen, Zahlungsplan strikt an den Baufortschritt koppeln. Die Arbeiterkammer Oberösterreich hat dazu in der Broschüre "Bauen ohne Ärger" einen guten Leitfaden veröffentlicht.

Anzahlung gering halten. Eine seriöse Wiener Baufirma fordert keine 30 Prozent Anzahlung. Üblich sind 10 Prozent bei Vertragsabschluss, der Rest gegen Baufortschritt. Wenn ein Anbieter mehr verlangt, fragen Sie nach dem Grund.

Haftrücklass von 5 Prozent. Behalten Sie 5 Prozent der Schlussrechnung bis nach Ablauf einer angemessenen Mängelbehebungsfrist ein, oder verlangen Sie eine Bankgarantie in derselben Höhe. Das ist branchenüblich und schützt Sie bei Mängeln.

Vendor-Lock-in. Sie binden sich für die gesamte Sanierung an eine Firma. Wenn die Chemie nicht stimmt, ist ein Wechsel teuer. Deshalb investieren Sie Zeit in das Erstgespräch und prüfen Referenzen vor Ort. Eine Wiener Baufirma ohne sichtbare Referenzobjekte wäre für uns ein Warnsignal.

Gewährleistung und KSchG. Gegenüber Konsumenten kann die gesetzliche Gewährleistung von drei Jahren nicht verkürzt werden. Achten Sie darauf, dass im Vertrag keine Klauseln stehen, die das umgehen wollen.

Vertragsmodelle und Abrechnung

Wer mit einem GU baut, sollte die drei gängigen Vertragsmodelle kennen. Sie unterscheiden sich grundlegend in der Risiko-Verteilung.

Pauschalpreis. Ein Festpreis für die gesamte Leistung. Geeignet für Komplettsanierungen, bei denen der Umfang klar definiert werden kann. Vorteil für den Bauherrn: maximale Kostensicherheit. Voraussetzung: ein präzises Leistungsverzeichnis. Wenn der Auftrag nachträglich erweitert wird, gibt es Zusatzangebote.

Einheitspreis. Sie zahlen pro Quadratmeter, pro Laufmeter, pro Stück. Geeignet für Sanierungen mit Bestandsunsicherheit, etwa beim Estrich oder bei Elektro-Schlitzen, wenn vorab nicht klar ist, was hinter der Wand sitzt. Risikoteilung zwischen Bauherr und GU.

Regiepreis. Abrechnung nach Aufwand, also Stundensätzen plus Material. Für Einzelarbeiten und Gewährleistungsfälle, selten für die Komplettsanierung. Hier muss der Bauherr genau hinsehen.

Die meisten unserer Wiener Sanierungsverträge sind Pauschalverträge mit klar definierten Regie-Positionen für Bestandsüberraschungen. Vertragsgrundlage ist die ÖNORM B 2110, die allgemeinen Vertragsbestimmungen für Bauleistungen, kombiniert mit der ÖNORM A 2050 für das Vergabeverfahren. Wichtig zu wissen: Die ÖNORM B 2110 gilt nur, wenn sie ausdrücklich vereinbart wird. Sie enthält unter anderem eine Haftungsbegrenzung bei leichter Fahrlässigkeit auf 12.500 Euro oder 5 Prozent der Auftragssumme bei Aufträgen über 250.000 Euro, gedeckelt bei 750.000 Euro. Diese Klausel ist gegenüber Konsumenten kritisch zu prüfen, weil das KSchG zwingende Schutzbestimmungen vorsieht. Sie finden den Wortlaut der relevanten Bestimmungen im Rechtsinformationssystem des Bundes und auf wko.at zur Baumeister-Befugnis.

Förderungen 2026: was ein GU für Sie bündelt

Stand 2026 hat sich die Wiener Förderlandschaft verändert. Wir fassen den aktuellen Stand kompakt zusammen.

Sanierungsoffensive 2026, Kesseltausch. Aktiv und budgetiert bis 2030. Pauschalbeträge für den Tausch eines fossilen Kessels gegen ein erneuerbares System. Wärmepumpe bis 7.500 Euro, Fernwärmeanschluss bis 6.500 Euro, Pellet- oder Holzheizung bis 8.500 Euro. Maximal 30 Prozent der Investitionskosten. Details auf sanierungsoffensive.gv.at.

Sanierungsbonus. Derzeit pausiert. Das Budget 2025/2026 ist ausgeschöpft, Neuanträge sind seit 2. Februar 2026 nicht mehr möglich. Ob und wann das Programm wieder aufgenommen wird, ist offen.

Handwerkerbonus. Ausgelaufen mit 30. April 2026. Anträge für Leistungen davor sind unter Umständen noch möglich, fragen Sie uns dazu konkret.

MA 50 THEWOSAN. Aktiv. Wiener Wohnbauförderung für thermische Sanierungen, mit Pauschalbeträgen und prozentualen Zuschüssen je nach Maßnahme. Bei Komplettsanierungen mit nachgewiesener Energieeinsparung deutlich relevant. Anlaufstelle ist wien.gv.at.

Wohnfonds Wien. Aktiv für Sockel- und Totalsanierungen im Zinshaus-Bestand. Förderquoten bis zu 40 Prozent der angemessenen Kosten. Für Hausverwaltungen und Eigentümergemeinschaften die wichtigste Schiene.

Als Generalunternehmer übernehmen wir die komplette Förderabwicklung. Wir prüfen, welche Programme für Ihr Projekt aktuell verfügbar sind, bereiten die Anträge vor und liefern die Belege. Sie unterschreiben und kümmern sich um Ihre Wohnung.

Ablauf einer GU-Sanierung in Wien

In sechs Schritten von der ersten Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe.

1. Bestandsaufnahme und Konzept. Wir besichtigen Ihre Wohnung, prüfen Statik, Haustechnik und Bestand, und erstellen ein erstes Konzept. Diese Erstbesichtigung ist bei uns kostenlos.
2. Festpreisangebot. Auf Basis des Konzepts liefern wir ein detailliertes Pauschalangebot mit Einzelpositionen je Gewerk. Sie sehen, was drin ist und was nicht.
3. Vertrag nach ÖNORM B 2110. Klare Vertragsbedingungen, Zahlungsplan an den Baufortschritt gekoppelt, Haftrücklass 5 Prozent, Bauzeit verbindlich.
4. Behördenwege. Wir klären, ob für Ihr Projekt eine Bauanzeige nach § 62 oder eine Baubewilligung nach § 60 BO Wien erforderlich ist und übernehmen die Einreichung.
5. Bauausführung mit persönlichem Bauleiter. Ein Ansprechpartner über die gesamte Projektdauer. Wöchentliche Baubesprechung, transparente Kommunikation, klare Eskalationswege.
6. Übergabe und Haftrücklass. Förmliche Bauabnahme mit Mängelprotokoll, Übergabe der Bestandsunterlagen und Prüfbefunde, Auszahlung des Haftrücklasses nach Ablauf der vereinbarten Frist.

Bezirks-Spezifika in Wien

Nicht jeder Wiener Bezirk lässt sich gleich sanieren. Wir kennen die Besonderheiten.

In den Gründerzeit-Bezirken 1010, 1040, 1050, 1060, 1070, 1080, 1090 und 1180 sind Stuckdecken, Kastenfenster und Holztramdecken Standard. Die statische Situation muss vor jedem Eingriff geprüft werden. Hausordnungen sind streng, Lärmzeiten werden eingehalten. In gemischter Bebauung wie 1020, 1030, 1100, 1160 oder 1200 mischen sich Gründerzeit, Zwischenkriegszeit und Nachkriegsbau, was die Bestandsaufnahme aufwendiger macht. In den Außenbezirken 1210, 1220 und 1230 dominieren Reihenhäuser und Einfamilienhäuser mit anderen Anforderungen an Heizung und Lüftung.

Eine vollständige Übersicht zur Wiener Altbausanierung finden Sie auf der Leistungsseite.

Für wen ist das GU-Modell besonders sinnvoll?

Das Modell passt nicht zu jedem Projekt. Vier Zielgruppen profitieren in unserer Erfahrung am stärksten.

Private Eigentümer mit Vollzeitjob. Wer berufstätig ist und nicht 200 Stunden Bauleitung übernehmen will, fährt mit dem GU am besten. Die Zeitersparnis übersteigt den Aufschlag in fast allen Fällen.

Hausverwaltungen und Bauträger. Für die großen Wiener Hausverwaltungen wie EHL, ÖRAG, BUWOG, IMV oder s REAL ist das GU-Modell oft Standard. Ein Vertragspartner, eine Schnittstelle zur Eigentümergemeinschaft, gebündelte Berichterstattung. Wir arbeiten regelmäßig mit Verwaltungen zusammen und kennen die Anforderungen an Dokumentation und Eigentümerversammlung. Für Sockelsanierungen und Komplettsanierungen ganzer Häuser ist unser Beitrag zur Zinshaussanierung in Wien ein guter Einstieg.

Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG). Wenn die WEG das gemeinschaftliche Eigentum saniert, braucht sie einen klaren Vertragspartner mit Förderkompetenz. Wir begleiten WEG-Beschlüsse von der Ausschreibung bis zur Abrechnung.

Architekten als Ausführungspartner. Auch Architektur- und Ziviltechnikerbüros arbeiten mit uns als Ausführungspartner zusammen. Sie planen, wir setzen um. Klare Rollenteilung, klare Verantwortung.

Aus einer Hand sanieren: vom Erstgespräch bis zur Schlüsselübergabe

Eine Sanierung mit eigenem Bau- und Haustechnik-Team unter einem Dach ist in Wien selten. Genau das macht den Unterschied zwischen einem 7-Monate-Projekt mit sechs Vertragspartnern und einem 4-Monate-Projekt mit einem Bauleiter. Schreiben Sie uns oder rufen Sie an. Die Erstbesichtigung ist kostenlos, das Festpreisangebot transparent.