Elektroservice für Hausverwaltungen in Wien: Wartung, Störungsdienst und Rahmenverträge

Freitag, 19 Uhr. Im Zinshaus in 1050 fällt die Stiegenhausbeleuchtung aus, die Mieter rufen bei der Verwaltung an, und der Elektriker, mit dem Sie sonst arbeiten, hebt nicht ab. Am Montag kommt dann die Anfrage der Eigentümergemeinschaft, warum das drei Tage gedauert hat.

Wer in Wien Objekte verwaltet, kennt diese Situation. Der laufende Elektrobedarf eines Hauses ist selten dramatisch, aber er ist ständig da: Notlicht, Steigleitungen, Zähleranlage, Gegensprechanlage, Kellerbeleuchtung, dazu die wiederkehrenden Prüfungen, an die niemand denkt, bis der Sachverständige fragt.

Wir betreuen Wiener Hausverwaltungen laufend im Bereich Elektrotechnik. In diesem Beitrag geht es nicht um den einmaligen Befund, den haben wir im Beitrag zum Elektrobefund für Hausverwaltungen behandelt. Hier geht es um die laufende Betreuung.

Wofür die Verwaltung bei der Elektrik geradesteht

Die elektrischen Anlagen in den Allgemeinbereichen sind Sache der Eigentümergemeinschaft, und in der Praxis heißt das: Ihre Sache. Der Betreiber einer elektrischen Anlage muss sie in sicherem Zustand halten und regelmäßig prüfen lassen. Bei Arbeitsstätten im Haus, etwa einer Hausbesorgerloge oder einem vermieteten Büro, kommt die Elektroschutzverordnung mit ihren wiederkehrenden Prüfungen dazu.

Das Unangenehme an dieser Pflicht ist nicht ihr Umfang. Es ist die Tatsache, dass sie unsichtbar bleibt, solange nichts passiert. Fällt ein Notlicht bei einer Begehung durch oder gibt es einen Schaden, wird sehr genau gefragt, wann zuletzt geprüft wurde und wer das dokumentiert hat.

Ein sauber geführtes Prüfbuch pro Objekt löst dieses Problem. Wir legen das für die von uns betreuten Häuser an und melden uns, bevor eine Frist ausläuft. Sie müssen nichts nachhalten.

Was bei der wiederkehrenden Prüfung tatsächlich drankommt

Bei den Allgemeinanlagen eines Wiener Wohnhauses geht es um diese Bereiche:

• Steigleitungen und Hauptverteiler: Der Klassiker im Gründerzeithaus, oft noch mit Bausubstanz aus mehreren Jahrzehnten übereinander.
• Zähleranlage und Allgemeinstromkreis: Absicherung, Fehlerstromschutz, Beschriftung.
• Stiegenhaus- und Kellerbeleuchtung: inklusive Zeitschalter, Bewegungsmelder und Notbeleuchtung.
• Gegensprech- und Türöffneranlage: selten sicherheitskritisch, aber der häufigste Grund für Mieterbeschwerden.
• Anlagen in Waschküche, Fahrradraum und Müllraum: feuchte Bereiche, verkürzte Intervalle.

Für Wohnanlagen hat sich ein Fünfjahresintervall etabliert. Bei Häusern mit Errichtung vor 1980, in Feuchtbereichen oder nach größeren Umbauten fahren wir bewusst kürzer, meist alle drei Jahre. Das kostet wenig und erspart Diskussionen.

Betrifft die Prüfung auch einzelne Wohnungen, etwa bei Mieterwechsel, läuft das über den klassischen E-Befund. Wir bündeln solche Termine, wenn wir ohnehin im Haus sind.

Störungsdienst: Was in Wien realistisch ist

Ein Notdienst, der in zwanzig Minuten vor der Tür steht, ist ein Werbeversprechen. Wir arbeiten lieber mit Zahlen, die halten.

Bei einer echten Gefahrensituation, etwa einem Kurzschluss im Hauptverteiler, Rauchentwicklung oder einem stromlosen Stiegenhaus, sind wir am selben Tag im Objekt. Innerhalb der Kernzeit üblicherweise innerhalb weniger Stunden. Bei Störungen ohne Gefahr, die klassische defekte Gegensprechanlage, vereinbaren wir einen Termin im Lauf der nächsten Werktage.

Diese Abstufung besprechen wir am Anfang der Zusammenarbeit und halten sie im Rahmenvertrag fest. Sie wissen dann, was Sie einem anrufenden Mieter sagen können, ohne sich zu verschätzen.

Die häufigsten Störungen im Wiener Zinshaus

Nach vielen Jahren im Wiener Altbau wiederholt sich das Bild:

• Ausfall der Stiegenhausbeleuchtung, meist Zeitschalter oder Relais.
• Fehlerstromschutzschalter im Allgemeinteil, der ohne erkennbaren Grund auslöst. Ursache ist oft Feuchtigkeit in einer Kellerleitung.
• Gegensprechanlage mit einzelnen toten Sprechstellen.
• Überlastete Steigleitung, seit in mehreren Wohnungen Durchlauferhitzer oder Klimageräte hängen.
• Provisorien aus früheren Umbauten, die bei der nächsten Prüfung auffallen.

Der letzte Punkt ist der teuerste. Wer über Jahre nur Symptome behebt, zahlt irgendwann die Sanierung der ganzen Steigleitung auf einmal. Ein regelmäßiger Blick auf die Anlage macht daraus planbare Instandhaltung.

Die Steigleitung: der teuerste Punkt im Altbau

Wenn wir ein Wiener Gründerzeithaus zum ersten Mal betreten, schauen wir zuerst auf die Steigleitung. Sie ist die Schlagader des Hauses und in vielen Objekten der Punkt, an dem sich Jahrzehnte an Provisorien gesammelt haben.

Typisch ist folgendes Bild: Die ursprüngliche Leitung stammt aus den Fünfziger- oder Sechzigerjahren und war für zwei Kochplatten und eine Glühbirne pro Wohnung gedacht. Seither sind Waschmaschine, Geschirrspüler, Durchlauferhitzer und in den letzten Jahren Klimageräte dazugekommen. Bei jeder Wohnungssanierung wurde die Zuleitung ein Stück verstärkt, aber nie die Leitung selbst.

Die Warnzeichen sind eindeutig. Sicherungen im Allgemeinteil, die im Sommer öfter fallen. Spannungsschwankungen, über die Mieter im obersten Stock klagen. Warme Klemmstellen im Verteiler. Und Anfragen von Wohnungseigentümern, die eine Wallbox oder eine stärkere Therme anschließen wollen und dafür Leistung brauchen, die nicht da ist.

Die Erneuerung einer Steigleitung ist Erhaltung und gehört in die Rücklage. Die Kosten hängen an der Geschossanzahl, der Anzahl der Stränge und daran, ob die alten Schächte weiterverwendet werden können. Wir liefern dafür eine Kostenschätzung, mit der Sie in die Eigentümerversammlung gehen können, statt einer groben Hausnummer.

Der entscheidende Rat aus der Praxis: Planen Sie die Steigleitung, bevor sie zum Notfall wird. Eine geplante Erneuerung in der Sommerpause ist deutlich günstiger und für die Bewohner erträglicher als eine Sanierung nach einem Ausfall im Jänner.

Warum ein Rahmenvertrag die Einzelbeauftragung schlägt

Viele Verwaltungen beauftragen Elektroarbeiten Auftrag für Auftrag. Das funktioniert, kostet aber in Summe mehr Zeit als es spart. Für jedes Wechseln einer Leuchte holen Sie ein Angebot ein, prüfen es und geben es frei.

Mit einem Rahmenvertrag legen wir einmal fest, was gilt:

• Fixe Stundensätze für Monteur und Geselle, dazu klar geregelte Zuschläge außerhalb der Normalarbeitszeit.
• Ein Freigabelimit, bis zu dem wir ohne Rückfrage arbeiten. Alles darüber kommt zuerst als Angebot.
• Fixierte Reaktionszeiten nach Dringlichkeitsstufe.
• Der Prüfzyklus der Allgemeinanlagen inklusive Erinnerung.
• Eine Ansprechperson bei uns, die Ihre Objekte kennt.

Das Freigabelimit ist in der Praxis der wichtigste Punkt. Es nimmt Ihnen die Kleinstaufträge komplett ab, ohne dass Sie die Kostenkontrolle verlieren.

Was das kostet und wer es zahlt

Für Elektroarbeiten in Wien liegen die Stundensätze derzeit meist zwischen 75 und 110 Euro. Im Rahmenvertrag lassen sich diese Sätze für ein Jahr fixieren, was die Budgetplanung für die Eigentümergemeinschaft deutlich einfacher macht.

Die wiederkehrende Prüfung der Allgemeinanlagen läuft üblicherweise über die Betriebs- oder Erhaltungskosten, je nach Einstufung der Maßnahme. Größere Instandsetzungen wie eine neue Steigleitung sind Erhaltung und gehören in die Rücklage. Wir formulieren unsere Angebote so, dass die Zuordnung für Sie und Ihre Buchhaltung nachvollziehbar bleibt.

Ein Ansprechpartner für Elektrik, Sanitär und Bautechnik

In einem Wiener Zinshaus bleibt es selten bei der Elektrik. Die feuchte Kellerwand, die alte Steigleitung und die Therme in der Wohnung im zweiten Stock landen alle auf demselben Schreibtisch, nämlich auf Ihrem.

Wir decken Bautechnik und Haustechnik im selben Haus ab. Für Sie heißt das eine Nummer statt fünf, ein Ansprechpartner für Termine und keine Diskussion darüber, welches Gewerk für einen Schaden zuständig ist. Steht eine größere Maßnahme an, übernehmen wir sie auch als Generalunternehmer, wie im Beitrag zur Generalunternehmer-Wohnungssanierung beschrieben.

Wenn Sie ohnehin gerade Ihre Dienstleister durchsehen: Melden Sie sich bei uns. Wir schauen uns ein Objekt an, sagen Ihnen ehrlich, was dort ansteht, und legen Ihnen einen Rahmenvertrag vor. Wenn es passt, übernehmen wir schrittweise weitere Häuser. Ein Erstgespräch kostet Sie nichts außer einer halben Stunde.