Altbausanierung Kosten Wien: Was Sie pro m² wirklich zahlen

Was kostet eine Altbausanierung in Wien pro m²?

Eine Altbausanierung in Wien kostet 2026 zwischen 300 und 1.500 Euro pro Quadratmeter. Eine Teilsanierung beginnt bei 300 €/m², eine mittlere Sanierung liegt bei 700 bis 1.200 €/m², eine Komplettsanierung mit Haustechnik kostet 1.000 bis 1.500 €/m². Bei einer typischen 90-m²-Gründerzeitwohnung im 7. Bezirk ergibt das eine Gesamtinvestition von 85.000 bis 143.000 Euro inklusive Puffer. Die genaue Zahl hängt vom Zustand der Bausubstanz, vom Bezirk und vom Ausstattungsstandard ab. Hier finden Sie die komplette Kostentabelle, eine Beispielrechnung und die aktuellen Förderungen 2026.

Wir sanieren seit Jahren Altbauwohnungen in Wien und sehen dabei die ganze Bandbreite: von der frisch gemalten Wohnung im 4. Bezirk, die nur neue Böden und ein Bad braucht, bis zur komplett entkernten Gründerzeitwohnung im 7. Bezirk, in der kein Stein auf dem anderen bleibt. Die Kosten bewegen sich entsprechend.

Der Bezirk-Faktor schlägt vor allem bei Komplettsanierungen durch. In Innenbezirken sind Lkw-Zufahrt, Kranstellplätze und Entsorgung aufwendiger als in Randbezirken wie 1210 oder 1230.

Die Spanne ist groß. Das liegt daran, dass jeder Altbau anders ist. Eine Wohnung aus der Gründerzeit mit 3,50 m Raumhöhe stellt andere Anforderungen als ein Nachkriegsbau mit 2,60 m. Entscheidend ist immer der tatsächliche Zustand der Substanz, und den können wir erst bei einer Besichtigung vor Ort seriös beurteilen. Vereinbaren Sie ein kostenloses Erstgespräch, dann wissen Sie, in welcher Kategorie Ihr Projekt liegt.

Kostenaufstellung nach Gewerken

Die Gesamtkosten pro Quadratmeter setzen sich aus vielen Einzelposten zusammen. Hier die wichtigsten Gewerke mit realistischen Preisrahmen für Wien:

Abbruch und Entkernung

Bevor Neues entstehen kann, muss Altes raus. Für den Abbruch inklusive Entsorgung rechnen Sie mit 150 bis 300 EUR pro m² Wohnfläche. Die Spanne hängt davon ab, ob nur Oberflächen entfernt werden oder eine Vollentkernung stattfindet. Bei Schadstoffbelastung (Asbest, PAK im Parkettkleber) steigen die Kosten durch die vorgeschriebene Fachentsorgung.

Elektroinstallation

Die Elektrik ist bei Altbauten fast immer ein Thema. Zweidraht-Leitungen ohne Schutzleiter, fehlende FI-Schutzschalter, zu wenige Steckdosen: Das finden wir in Gründerzeithäusern regelmäßig vor. Eine komplette Erneuerung kostet 120 bis 250 EUR pro m² Wohnfläche. Alles Wichtige dazu haben wir in unserem Beitrag zur Elektroinstallation im Altbau zusammengefasst.

Sanitär und Bad

Für die Sanitär-Rohinstallation (Wasser- und Abwasserleitungen) rechnen Sie mit 2.000 bis 4.000 EUR pauschal pro Bad. Die komplette Badsanierung im Altbau, also inklusive Fliesen, Sanitärobjekten und Armaturen, liegt bei 15.000 bis 35.000 EUR pro Bad. Klingt viel, aber gerade bei alten Steigleitungen und maroden Abdichtungen ist halbe Arbeit keine Option.

Fenster

Fenster machen einen erheblichen Teil der Kosten aus. Kunststofffenster (doppelflügelig) kosten in Wien 1.600 bis 1.900 EUR brutto pro Stück. Wollen Sie die originalen Kastenfenster erhalten oder nachbauen lassen, liegen Sie bei 3.200 bis 3.500 EUR pro Stück. Die Investition lohnt sich, weil gute Fenster die Heizkosten spürbar senken. Details dazu finden Sie in unserem Beitrag zum Fenstertausch im Altbau.

Böden

Fischgrätparkett, der Klassiker im Wiener Altbau, kostet 70 bis 110 EUR pro m² (Material und Verlegung). Standard-Parkett liegt bei 40 bis 70 EUR pro m². Dazu kommen eventuell Aufbauten für Schall- und Trittschutz, die im Mehrparteienhaus Pflicht sind.

Malerarbeiten und Fassade

Malerarbeiten innen kosten 8 bis 16 EUR pro m² Wandfläche. Eine Fassadendämmung, falls das Haus thermisch saniert wird, liegt bei 80 bis 180 EUR pro m² Fassadenfläche.

Heizung

Wenn Sie von Gas auf eine Wärmepumpe umsteigen, rechnen Sie mit 30.000 bis 35.000 EUR pro Anlage. Dieser Posten wird allerdings durch Förderungen deutlich reduziert.

Beispielrechnung: Komplettsanierung einer 90-m²-Altbauwohnung

Damit die Zahlen greifbar werden, hier eine konkrete Beispielrechnung. Die Wohnung: Gründerzeit, 3. Stockwerk ohne Aufzug, 90 m², im 8. Bezirk. Zustand: unsaniert, Erstbezug nach Sanierung geplant.

Das ergibt rund 950 bis 1.590 EUR pro m². Die tatsächlichen Kosten hängen stark vom Ausstattungsstandard ab. Mit Standardarmaturen und Laminat landen Sie eher unten, mit Fischgrätparkett und Regendusche eher oben. Und der Puffer? Den brauchen Sie. Beim Altbau taucht fast immer etwas auf, das vorher nicht sichtbar war.

Wenn Sie den gesamten Ablauf einer Wohnungssanierung nachvollziehen wollen, lesen Sie unseren ausführlichen Leitfaden dazu.

Welche Faktoren die Kosten einer Altbausanierung beeinflussen

Warum schwanken die Preise so stark? Weil kein Altbau dem anderen gleicht. Hier die Faktoren, die wir bei Besichtigungen als Erstes prüfen:

Baujahr und Bausubstanz. Eine Gründerzeitwohnung im 9. Bezirk mit Tramdecken stellt andere Anforderungen als ein Zwischenkriegsbau im 15. Bezirk mit Betondecken. Tramdecken brauchen oft Verstärkungen, bevor ein neuer Estrich darauf kann. Das kostet.

Schadstoffe. Asbest in Fliesenkleber, Blei in alten Wasserleitungen, PAK im Parkettkleber. Wenn eine Schadstoffprüfung positiv ausfällt, steigen die Abbruchkosten erheblich, weil Fachfirmen mit spezieller Entsorgung arbeiten müssen.

Stockwerk und Zufahrt. Kein Aufzug im 4. Stock? Enge Stiege? Innenstadtlage ohne Lkw-Zufahrt? All das erhöht die Transportkosten. In den Innenbezirken (6., 7., 8. Bezirk) ist die Logistik aufwendiger als in Randbezirken.

Denkmalschutz und Schutzzonen. In Wiener Schutzzonen gelten Auflagen für Fenster, Fassade und manchmal sogar für Innentüren. Das schränkt die Materialwahl ein und erhöht die Kosten.

Grundrissänderungen. Wollen Sie Wände versetzen oder Durchbrüche schaffen, brauchen Sie einen Statiker und in den meisten Fällen eine Baubewilligung. Beides kostet zusätzlich.

Ausstattungsstandard. Der Unterschied zwischen einer soliden und einer gehobenen Ausstattung kann 30 bis 50 Prozent ausmachen. Fliesen um 40 EUR/m² oder um 120 EUR/m²? Standardarmaturen oder Designobjekte? Das summiert sich.

Altbausanierung Kosten nach Bezirk: Was sich zwischen 1010 und 1230 unterscheidet

Wien ist beim Bauen kein einheitlicher Markt. Die Kosten für dasselbe Gewerk variieren je nach Bezirk um 10 bis 25 Prozent. Die Gründe sind logistisch, rechtlich und baulich.

Innenbezirke (1010, 1040, 1070, 1080, 1090): teurer durch Logistik und Schutzzonen

In den Innenbezirken treffen drei Kostentreiber zusammen: enge Stiegenhäuser ohne Lift, fehlende Lkw-Zufahrt und Schutzzonenauflagen. Wer im 1. Bezirk Fenster tauscht, braucht oft eine Genehmigung der MA 19. Im 7. und 8. Bezirk kommt der Container nicht direkt vors Haus, sondern wird per Schubkarre zur Sammelstelle gefahren. Diese Logistik kostet 10 bis 15 Prozent Aufschlag auf vergleichbare Arbeiten.

Gürtelbezirke (1050, 1060, 1150, 1160, 1170): mittleres Preisniveau

Der Gürtel ist das Mittelfeld. Gründerzeitsubstanz ist häufig, Schutzzonen punktuell. Die Logistik ist meist machbar, weil viele Gebäude breitere Hofeinfahrten haben. Hier liegen die Kosten am Mittelwert der oben gezeigten Tabelle.

Außenbezirke (1210, 1220, 1230): günstiger, aber andere Substanz

In Floridsdorf, Donaustadt und Liesing sinken die Logistikkosten um 5 bis 10 Prozent. Dafür ist die Substanz häufig Nachkriegs- oder Zwischenkriegsbau, was bei Statik und Haustechnik andere Anforderungen stellt als ein klassischer Gründerzeitbau. Tramdecken sind selten, Betondecken die Regel. Das spart bei Bodenaufbauten.

Was im Bezirksvergleich konstant bleibt

Materialpreise, Sanitärobjekte, Fliesen und Parkett kosten überall in Wien gleich. Nur Arbeitsstunden, Logistik und Genehmigungsaufwand variieren. Wer im 1. Bezirk saniert, zahlt nicht für besseres Material, sondern für aufwendigere Umstände.

Wo Sie bei der Altbausanierung sparen können und wo nicht

Sparen ist gut. An der falschen Stelle sparen ist teuer. Wir erleben beide Varianten regelmäßig und können Ihnen sagen, wo es sich lohnt und wo Sie es besser lassen.

Hier lässt sich sinnvoll sparen

• Eigenleistung bei einfachen Arbeiten. Abbruch in Eigenregie, Malerei selbst übernehmen, alte Böden herausreißen. Das spart je nach Wohnung 3.000 bis 8.000 EUR. Voraussetzung: Sie wissen, was Sie tun, und entsorgen fachgerecht.
• Materialwahl bewusst treffen. Standard-Fliesen statt Designerware, Landhausdiele statt Fischgrät, Kunststofffenster statt Holz-Kastenfenster. Der Qualitätsunterschied ist oft gering, der Preisunterschied erheblich.
• Gewerke bündeln statt einzeln vergeben. Wer einen Generalunternehmer beauftragt, spart die Koordination und vermeidet teure Leerlaufzeiten zwischen den Gewerken. Das klingt paradox, weil der GU-Preis auf den ersten Blick höher wirkt. Aber die Gesamtkosten sind meist niedriger, weil keine Verzögerungen entstehen.

Welche Fehler bei der Sanierung besonders teuer werden, haben wir in unserem Beitrag zu den häufigsten Fehlern bei der Altbau-Renovierung zusammengefasst.

Hier sollten Sie nicht sparen

• Elektrik. Alte Leitungen sind ein Sicherheitsrisiko. Halbe Lösungen rächen sich.
• Abdichtung im Bad. Wer hier spart, hat nach zwei Jahren einen Wasserschaden. Die Abdichtung unter den Fliesen ist unsichtbar, aber das Um und Auf.
• Statik. Bei Eingriffen in tragende Wände ist ein Statiker Pflicht. Daran zu sparen kann buchstäblich gefährlich werden.
• Fensterqualität. Billige Fenster lassen innerhalb weniger Jahre Zugluft durch und treiben die Heizkosten in die Höhe.

Lassen Sie sich beraten, bevor Sie Entscheidungen treffen. Wir sagen Ihnen ehrlich, wo Einsparungen möglich sind und wo sie sich langfristig nicht auszahlen.

Kostenrechner Altbausanierung: So kalkulieren Sie Ihr Projekt selbst

Bevor Sie ein Angebot anfragen, lohnt sich eine eigene Grobkalkulation. Mit den folgenden sieben Fragen kommen Sie auf eine realistische Kostenspanne, die Sie dann mit jedem Angebot abgleichen können.

1. Wie viele Quadratmeter hat die Wohnung? Multiplizieren Sie die Fläche mit dem Stufen-Richtwert: 300-700 €/m² (Teilsanierung), 700-1.200 €/m² (mittlere Sanierung), 1.000-1.500 €/m² (Komplettsanierung).
2. Welcher Bezirk? Innenbezirke (1010, 1040, 1070, 1080, 1090) plus 10 bis 15 Prozent. Außenbezirke (1210, 1220, 1230) minus 5 bis 10 Prozent.
3. Wie viele Bäder werden saniert? Pro komplett neuem Bad rechnen Sie 15.000 bis 35.000 Euro zusätzlich, falls noch nicht in der m²-Pauschale enthalten.
4. Wie viele Fenster? Kunststoff: 1.600-1.900 € pro Stück. Kastenfenster nachgebaut: 3.200-3.500 € pro Stück.
5. Heizungstausch geplant? Wärmepumpe: 30.000-35.000 €, abzüglich Förderung (Kesseltausch bis 7.500 €).
6. Schadstoff-Verdacht? Bei Asbest, PAK oder Blei addieren Sie 5.000 bis 15.000 € für Fachentsorgung. Eine Schadstoffprüfung kostet 500 bis 1.500 €.
7. Puffer. Auf die Zwischensumme rechnen Sie 10 bis 15 Prozent. Bei einem unsanierten Gründerzeitbau eher 15.

Mit dieser Rechnung haben Sie eine belastbare Hausnummer. Für die finale Kalkulation braucht es eine Besichtigung. Substanzfragen wie Tramdeckenzustand, Steigleitungen und Feuchtigkeit lassen sich nicht aus der Ferne beantworten.

Förderungen 2026: So reduzieren Sie die Sanierungskosten

Förderungen können die Investition spürbar senken. 2026 hat sich die Förderlandschaft allerdings stark verändert. Hier der aktuelle Stand:

• Sanierungsoffensive 2026-2030 (Bund): 360 Millionen Euro pro Jahr, aktuell ausschließlich für Kesseltausch (max. 7.500 € Pauschale). Die Registrierung läuft über sanierungsoffensive.gv.at.
• Sanierungsbonus für Einzelmaßnahmen: Seit 2. Februar 2026 pausiert. Fassadendämmung, Fenstertausch und Dachbodendämmung werden derzeit nicht über diesen Topf gefördert. Wer vor dem 2. Februar registriert war, behält den Anspruch.
• MA 50 (Stadt Wien): Wohnbauförderung für umfassende Sanierungen, THEWOSAN für thermische Maßnahmen (30 bis 35 Prozent Zuschuss), 20 Prozent Zuschuss für sonstige Sanierungsmaßnahmen wie Elektrik oder Wohnungszusammenlegung.
• Raus aus Gas (Stadt Wien): Bis zu 8.000 Euro für den Umstieg von Gas auf eine klimafreundliche Heizung. Mit dem Bundes-Kesseltausch kombinierbar.
• Handwerkerbonus: Die Antragsfrist ist am 30. April 2026 abgelaufen. Für laufende Sanierungsprojekte 2026 nicht mehr nutzbar.

Die Förderbeträge ändern sich laufend. Wir prüfen bei jedem Projekt, welche Programme aktuell verfügbar und kombinierbar sind, und unterstützen bei den Anträgen. Alle Details, Voraussetzungen und Antragswege haben wir in unserem Förderungsguide für die Altbausanierung 2026 aufgeschrieben.

Nächster Schritt: Kostenlose Erstbesichtigung und transparentes Angebot

Die Zahlen in diesem Beitrag geben Ihnen eine solide Orientierung. Aber jede Wohnung ist anders, und verlässliche Kosten gibt es erst nach einer Besichtigung vor Ort. Wie dick sind die Wände? Wie alt ist die Elektrik? Gibt es Feuchtigkeitsschäden? Solche Fragen klären wir bei der Erstbesichtigung, kostenlos und unverbindlich.

Wir schauen uns Ihre Wohnung an, besprechen Ihre Vorstellungen und erstellen Ihnen ein transparentes Angebot mit Einzelpositionen. Kein Pauschalpreis, bei dem Sie nicht wissen, was drin ist. Und kein Kleingedrucktes.

Jetzt Erstbesichtigung vereinbaren. Wir freuen uns auf Ihr Projekt.